Não existe desenvolvimento imobiliário sem uma base sólida de viabilidade. E no centro dessa base, está ele: o VGV (Valor Geral de Vendas).
Se você ainda não domina esse conceito, está caminhando no escuro. O VGV é o número que estrutura todo o jogo da incorporação: do preço do terreno à definição do lucro. E mais: sem um cálculo criterioso, você pode comprometer a rentabilidade do seu empreendimento antes mesmo de lançar.
O que é VGV e por que ele é essencial?
O VGV (Valor Geral de Vendas) representa a soma total da receita potencial de vendas de todas as unidades do seu projeto. Apartamentos, lojas, coberturas, vagas vendáveis, tudo entra nessa conta.
Importante: Não é o que você já vendeu. É o que pode ser vendido.
Ou seja, é uma projeção de receita bruta total, e não uma realidade de caixa.
Por que o VGV é o ponto de partida do desenvolvimento imobiliário?
Porque ele define o tamanho e a viabilidade do projeto. O VGV:
- Estabelece o valor máximo que você pode pagar no terreno
- Define o teto de custo da obra
- Estrutura a conta de retorno para investidores
- Impacta diretamente no fluxo de caixa e na margem de lucro
Se o VGV projetado não fecha com margem, insistir pode ser um erro fatal e não há plano de marketing que corrija isso.
Como calcular o VGV de forma estratégica
Você só precisa de duas variáveis para começar:
- Área privativa vendável total
- Preço médio de venda por metro quadrado (R$/m²)
Fórmula:
VGV = Área Privativa Vendável × Valor Médio por m²
🔎 Mas atenção: os dados precisam ser realistas e baseados em estudo de mercado.
Dica Pro: Use simuladores e calculadoras de VGV para prever diferentes cenários de venda, tipologia, ticket médio e velocidade de absorção.
Erro comum: confundir VGV com receita líquida
Esse é um dos maiores enganos no mercado.
O VGV é uma referência bruta, ele não considera:
- Inadimplência
- Cancelamentos
- Renegociações
- Comissões, impostos ou juros
- Custos operacionais
Ou seja, o VGV é o teto, não o lucro garantido.
VGV: sem ele, não existe viabilidade
Quem não sabe calcular o VGV, não sabe viabilizar um empreendimento.
É ele que revela se o seu produto gera valor ou se é apenas um passivo disfarçado de projeto.
Esse número sustenta toda a estratégia de desenvolvimento. E mais: é com ele que você atrai investidores, planeja vendas e protege sua margem.
Quer montar sua projeção de VGV com critério e margem real?
Com o Formação em Desenvolvimento Imobiliário, você aprende a fazer isso com método, dados e técnica.
Se quiser dominar essa etapa e garantir que seu projeto comece certo, vem comigo. A diferença entre lucro e prejuízo está nessa conta.
Um abraço,
Carolina Caribé Marques
@carolinacaribeoficial | @incorporacaonapratica
