Como definir o mix de produto de um empreendimento

Você não define um mix de produto porque acha bonito ou porque viu algo parecido em outro bairro. Você define com base em dados, inteligência de mercado e foco em viabilidade.

Se você quer desenvolver empreendimentos que vendem com velocidade e margem saudável, precisa dominar a arte de desenhar um mix de produto estratégico: aquele que agrada o cliente e faz sentido no Excel.

Tudo começa com análise, não com planta

O mix de produto nasce da leitura correta do seu posicionamento empresarial + pesquisa de mercado local. Só depois disso é que você pensa em número de quartos, metragem e diferenciais.

Exemplo prático?

• Bairro em expansão, com demanda reprimida: pode valer a pena apostar em 60% de unidades de 2 quartos com 50 a 55m².
  
• Público mais maduro ou de renda consolidada? Talvez 40% com 3 quartos e 68m², com suíte e varanda gourmet.
  

Isso não é chute. É estratégia baseada em liquidez, ticket médio e tempo de absorção.

Mix de produto vai além de metragem

Um erro comum é limitar o mix a “número de quartos”. Você precisa pensar no conjunto:

• Suíte: sim ou não?
  
• Varanda: funcional ou gourmet?
  
• Cozinha americana ou fechada?
  
• Quantas vagas? Tem vaga extra?
  
• Itens de lazer e serviços compartilhados: piscina, coworking, pet place?
  

Esses elementos fazem parte do mix e impactam diretamente a percepção de valor e a velocidade de venda.

Eficiência do Projeto: o número que garante sua margem

Além de atrativo, o mix tem que ser viável. E isso passa pela eficiência de projeto, a relação entre área construída e área privativa vendável.

• Empreendimentos MAP (Médio Alto Padrão) costumam trabalhar com eficiência de 60% a 70%.
  
• Quanto mais “gordura” de áreas comuns e arquiteturas complexas, menor a eficiência e maior o custo de obra.
  

Ou seja, o mix tem que ser bonito no mercado e na planilha. Só assim você garante retorno.

O arquiteto não adivinha: você precisa orientar

Chega de jogar a demanda nas mãos do arquiteto sem briefing.

Quando você define um mix de produto bem estruturado, você entrega ao arquiteto um norte claro e ele devolve um projeto que já nasce vendável e viável.

Isso economiza tempo, evita retrabalho e faz com que cada metro quadrado tenha propósito.

Quem domina o mix, domina o resultado

Você quer vender mais rápido, com mais margem, menos estoque e maior previsibilidade? Então comece pelo mix.

Um bom mix não nasce do feeling. Ele nasce do cruzamento entre dados, análise e estratégia de produto.

 

E quem não define o mix com inteligência… acaba vendendo um produto que o mercado não quer comprar.

 

Um abraço,
Carolina Caribé

@carolinacaribeoficial | @ipuniversity