Você não define um mix de produto porque acha bonito ou porque viu algo parecido em outro bairro. Você define com base em dados, inteligência de mercado e foco em viabilidade.
Se você quer desenvolver empreendimentos que vendem com velocidade e margem saudável, precisa dominar a arte de desenhar um mix de produto estratégico: aquele que agrada o cliente e faz sentido no Excel.
Tudo começa com análise, não com planta
O mix de produto nasce da leitura correta do seu posicionamento empresarial + pesquisa de mercado local. Só depois disso é que você pensa em número de quartos, metragem e diferenciais.
Exemplo prático?
- Bairro em expansão, com demanda reprimida: pode valer a pena apostar em 60% de unidades de 2 quartos com 50 a 55m².
- Público mais maduro ou de renda consolidada? Talvez 40% com 3 quartos e 68m², com suíte e varanda gourmet.
Isso não é chute. É estratégia baseada em liquidez, ticket médio e tempo de absorção.
Mix de produto vai além de metragem
Um erro comum é limitar o mix a “número de quartos”. Você precisa pensar no conjunto:
- Suíte: sim ou não?
- Varanda: funcional ou gourmet?
- Cozinha americana ou fechada?
- Quantas vagas? Tem vaga extra?
- Itens de lazer e serviços compartilhados: piscina, coworking, pet place?
Esses elementos fazem parte do mix e impactam diretamente a percepção de valor e a velocidade de venda.
Eficiência do Projeto: o número que garante sua margem
Além de atrativo, o mix tem que ser viável. E isso passa pela eficiência de projeto, a relação entre área construída e área privativa vendável.
- Empreendimentos MAP (Médio Alto Padrão) costumam trabalhar com eficiência de 60% a 70%.
- Quanto mais “gordura” de áreas comuns e arquiteturas complexas, menor a eficiência e maior o custo de obra.
Ou seja, o mix tem que ser bonito no mercado e na planilha. Só assim você garante retorno.
O arquiteto não adivinha: você precisa orientar
Chega de jogar a demanda nas mãos do arquiteto sem briefing.
Quando você define um mix de produto bem estruturado, você entrega ao arquiteto um norte claro e ele devolve um projeto que já nasce vendável e viável.
Isso economiza tempo, evita retrabalho e faz com que cada metro quadrado tenha propósito.
Quem domina o mix, domina o resultado
Você quer vender mais rápido, com mais margem, menos estoque e maior previsibilidade? Então comece pelo mix.
Um bom mix não nasce do feeling. Ele nasce do cruzamento entre dados, análise e estratégia de produto.
E quem não define o mix com inteligência… acaba vendendo um produto que o mercado não quer comprar.
Um abraço,
Carolina Caribé
@carolinacaribeoficial | @ipuniversity
