Se você ainda não faz a “conta de padaria” para calcular o seu VGV, talvez esteja mais perto de quebrar do que de escalar.
Vamos deixar uma coisa clara: VGV é a base da viabilidade de qualquer empreendimento imobiliário. Se você não domina esse cálculo, você não lidera, você torce para dar certo. E torcer não paga conta, não atrai investidor e não sustenta negócio.
Área Computável: onde começa a mágica (ou a armadilha)
A primeira pergunta que você precisa responder é: qual é a área que entra no jogo?
A área computável é aquela que a prefeitura considera para fins de aprovação do projeto e ela quase nunca é igual à área total construída. Subsolos, áreas técnicas, corredores, jardins e até mesmo certas circulações comuns não entram no cálculo.
Se você não souber ler o plano diretor e a legislação do terreno, vai planejar em cima de uma falsa expectativa. E isso custa caro. Custa VGV irreal. Custa lucro que escorre pelo ralo.
Eficiência de Projeto: o segredo está na proporção
A eficiência é a razão entre área construída e área privativa vendável. E aqui está um dos maiores erros do amador: ignorar esse número.
- Em empreendimentos econômicos, você pode chegar a 85-90% de eficiência.
- Em alto padrão? 55%, às vezes 50%. Por quê? Porque pé-direito duplo, varanda gourmet, lobby imponente e jardim assinado ocupam espaço, mas não são vendáveis. Só que eles valorizam o metro quadrado final.
Ou seja, eficiência baixa não significa projeto ruim, significa que o cálculo precisa ser mais estratégico.
Preço de Venda: não chute, estude
Agora que você já sabe a área vendável, vem a pergunta de ouro: quanto vale cada metro quadrado?
Essa resposta não está na sua intuição. Está nos dados. Pesquisa de concorrência, análise de demanda, leitura de mercado. Quem define preço por “feeling” está a um passo da inviabilidade.
Você precisa precificar com base em metodologia, não em palpite.
Cálculo do VGV: o número que move tudo
Com tudo isso em mãos, você faz a conta mais estratégica da sua carreira:
📌 VGV = Área Privativa Vendável × Preço de Venda/m²
Esse número é o motor do seu negócio. Ele vai balizar sua projeção de receita, orientar a viabilidade econômica, atrair investidores e definir sua margem de segurança.
E mais: vai dizer se vale a pena levantar da cama para fazer esse projeto acontecer.
Não existe produto viável sem VGV realista
Calcular VGV não é luxo. É sobrevivência. É visão. É profissionalismo.
Se você não sabe o VGV do seu empreendimento, ou pior, se nunca parou para estudar eficiência, área computável e precificação, você está apostando às cegas.
E mercado imobiliário não é aposta. É matemática aplicada ao negócio.
Um abraço,
Carolina Caribé
@carolinacaribeoficial | @ipuniversity
