Como calcular o VGV de um terreno

Se você ainda não faz a “conta de padaria” para calcular o seu VGV, talvez esteja mais perto de quebrar do que de escalar.

Vamos deixar uma coisa clara: VGV é a base da viabilidade de qualquer empreendimento imobiliário. Se você não domina esse cálculo, você não lidera, você torce para dar certo. E torcer não paga conta, não atrai investidor e não sustenta negócio.

Área Computável: onde começa a mágica (ou a armadilha)

A primeira pergunta que você precisa responder é: qual é a área que entra no jogo?

A área computável é aquela que a prefeitura considera para fins de aprovação do projeto e ela quase nunca é igual à área total construída. Subsolos, áreas técnicas, corredores, jardins e até mesmo certas circulações comuns não entram no cálculo.

Se você não souber ler o plano diretor e a legislação do terreno, vai planejar em cima de uma falsa expectativa. E isso custa caro. Custa VGV irreal. Custa lucro que escorre pelo ralo.

Eficiência de Projeto: o segredo está na proporção

A eficiência é a razão entre área construída e área privativa vendável. E aqui está um dos maiores erros do amador: ignorar esse número.

• Em empreendimentos econômicos, você pode chegar a 85-90% de eficiência.
  
• Em alto padrão? 55%, às vezes 50%. Por quê? Porque pé-direito duplo, varanda gourmet, lobby imponente e jardim assinado ocupam espaço, mas não são vendáveis. Só que eles valorizam o metro quadrado final.
  

Ou seja, eficiência baixa não significa projeto ruim, significa que o cálculo precisa ser mais estratégico.

Preço de Venda: não chute, estude

Agora que você já sabe a área vendável, vem a pergunta de ouro: quanto vale cada metro quadrado?

Essa resposta não está na sua intuição. Está nos dados. Pesquisa de concorrência, análise de demanda, leitura de mercado. Quem define preço por “feeling” está a um passo da inviabilidade.

Você precisa precificar com base em metodologia, não em palpite.

Cálculo do VGV: o número que move tudo

Com tudo isso em mãos, você faz a conta mais estratégica da sua carreira:

📌 VGV = Área Privativa Vendável × Preço de Venda/m²

Esse número é o motor do seu negócio. Ele vai balizar sua projeção de receita, orientar a viabilidade econômica, atrair investidores e definir sua margem de segurança.

E mais: vai dizer se vale a pena levantar da cama para fazer esse projeto acontecer.

Não existe produto viável sem VGV realista

Calcular VGV não é luxo. É sobrevivência. É visão. É profissionalismo.

Se você não sabe o VGV do seu empreendimento, ou pior, se nunca parou para estudar eficiência, área computável e precificação, você está apostando às cegas.

 

E mercado imobiliário não é aposta. É matemática aplicada ao negócio.

 

Um abraço,
Carolina Caribé
@carolinacaribeoficial | @ipuniversity