O que a Lei 13.777/2018 mudou na multipropriedade

Ser proprietário de um imóvel de alto padrão sem precisar arcar com todo o custo de aquisição e manutenção sempre foi um desejo latente no mercado de segunda residência. Durante anos, esse modelo existiu de forma difusa, sustentado por contratos frágeis e estruturas pouco seguras.

A Lei 13.777/2018 mudou esse cenário ao regulamentar, de forma clara e definitiva, a multipropriedade imobiliária no Brasil. O que antes era informal passou a ser juridicamente estruturado, registrável, transmissível e plenamente comercializável.

Para desenvolvedores que atuam ou pretendem atuar em destinos turísticos, regiões de lazer ou mercados de segunda moradia, essa legislação representa uma virada de chave estratégica.

 

Multipropriedade: conceito e lógica do modelo

A multipropriedade é um regime de condomínio em que um mesmo imóvel é compartilhado por diversos proprietários, cada um com direito de uso exclusivo por um período determinado do ano. Em vez de adquirir a totalidade do bem, o comprador adquire uma fração temporal do imóvel.

A lei estabelece que cada fração tenha, no mínimo, sete dias de duração, o que limita o número máximo de multiproprietários a 52 por unidade. Durante o seu período de uso, o titular exerce plenamente os direitos de proprietário, podendo inclusive transferir, herdar ou alugar sua fração, conforme as regras do empreendimento.

Do ponto de vista do desenvolvimento imobiliário, esse modelo transforma imóveis com ocupação sazonal em ativos de alta rotatividade, previsibilidade de receita e maior eficiência econômica.

 

Formas de organização do uso: flexibilidade com responsabilidade

A legislação avançou ao permitir diferentes formatos de divisão do uso, ampliando as possibilidades de estruturação do produto:

• Sistema fixo: cada multiproprietário utiliza sempre o mesmo período do ano, o que traz previsibilidade e simplicidade operacional.
• Sistema flutuante: os períodos variam conforme regras pré-definidas, oferecendo maior flexibilidade ao usuário, mas exigindo gestão rigorosa.
• Sistema misto: combina elementos dos dois modelos anteriores, sendo comum em empreendimentos maiores e mais complexos.

Essa flexibilidade permite atender sazonalidades, perfis distintos de uso e estratégias comerciais variadas. No entanto, quanto maior a liberdade de escolha, maior deve ser o nível de governança e profissionalização da operação. Multipropriedade não admite improviso.

 

Por que o modelo interessa tanto ao mercado

A atratividade da multipropriedade está na combinação entre acesso, escala e rentabilidade. Um único imóvel pode ser legalmente comercializado diversas vezes, com valores proporcionais mais acessíveis para o comprador e preservação, ou até ampliação da margem para o desenvolvedor.

Além disso, os custos de manutenção, operação e condomínio são rateados entre os multiproprietários, reduzindo inadimplência e tornando o modelo financeiramente mais sustentável. Períodos não utilizados ainda podem ser destinados à locação, gerando renda adicional e mantendo o empreendimento ativo ao longo de todo o ano.

 

Registro e segurança jurídica: o ponto de sustentação do modelo

Para que a multipropriedade exista juridicamente, é indispensável o registro do regime no Cartório de Registro de Imóveis. É esse registro que torna o imóvel indivisível, impedindo a dissolução do condomínio e garantindo segurança aos titulares das frações.

Essa exigência reforça um ponto fundamental: a multipropriedade precisa nascer estruturada desde a concepção do projeto. Planta, memorial, convenção, operação, contratos e estratégia comercial devem estar alinhados desde o início. Sem isso, o risco jurídico e operacional compromete o valor do empreendimento.

 

Impactos reais no mercado imobiliário

Desde a regulamentação, a multipropriedade vem transformando o mercado de segunda residência no Brasil. Destinos litorâneos, regiões de serra e polos de ecoturismo passaram a absorver empreendimentos que antes enfrentavam vendas lentas e baixa ocupação.

Com o modelo correto, esses ativos passaram a operar com maior velocidade de vendas, ocupação contínua e receita mais previsível. Ainda assim, o sucesso não é automático. Falhas de gestão, contratos genéricos ou ausência de governança geram conflitos entre multiproprietários e deterioram rapidamente a percepção de valor.

 

Multipropriedade como estratégia de desenvolvimento

A Lei 13.777/2018 trouxe maturidade jurídica a um modelo que une acesso inteligente ao uso do imóvel com retorno estruturado para quem desenvolve. Mais do que uma tendência, a multipropriedade se consolidou como um modelo de negócio legítimo, desde que aplicada com método, planejamento e gestão profissional.

Para desenvolvedores atentos à vocação do território e à evolução do comportamento do consumidor, trata-se de uma ferramenta poderosa para diversificar produtos, ampliar o alcance do mercado e criar valor real de forma sustentável.

 

Um abraço,
Carolina Caribé
@carolinacaribeoficial | @ipuniversity