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O que é registro da Incorporação Imobiliária?

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Muita gente ainda dando tiro no pé fazendo incorporação imobiliária sem Registro de Incorporação. Falta de informação ou preguiça, não sei, mas esta carta é pra tirar suas dúvidas de uma vez! Você sabe a importância de fazer o Registro da Incorporação Imobiliária?

Para relembrar, Incorporação Imobiliária é a venda de um imóvel na planta ou não, vendendo 100% desse imóvel ou parte dele. Óbvio que pra esse imóvel ser vendido, ele precisa ser construído, registrado e ter esse produto desenvolvido. Mas qual é a ordem em que estas atividades acontecem?

Se você precisa entender sobre VGV, clique aqui.

Nem todos os empreendimentos precisam ter registro de incorporação, porém, caso você queira efetuar vendas, sim é obrigatório. De acordo com a lei 4591/64, ela determina, dentre outras coisas, os direitos e deveres do incorporador e do cliente. A Lei permite também fazer a venda da ideia do produto, ou seja, venda na planta, e para isso é necessário registrar, qualificar e caracterizar esta ideia por meio do Registro de Incorporação. Só assim você consegue fazer a venda na planta, com alienação fiduciária, patrimônio de afetação, ser protegido pela lei dos distratos e ainda permitir que seu cliente pegue um financiamento bancário para pagar pela unidade. 

 

O que é caracterizar, descrever e qualificar o produto imobiliário? 

 

Quando falamos sobre Incorporação Imobiliária, estamos vendendo antes de entregar a obra. Por isso, existe a obrigação de caracterizar o produto imobiliário, descrever e qualificar a unidade autônoma (que será total,  parcialmente alienada ou vendida) e registrar essa unidade autônoma pelo arquivamento no cartório de registro de imóveis. 

 

O registro da incorporação, também conhecida como número do RI, descreve quais são as características construtivas do projeto que está sendo desenvolvido. 

 

Quais são as etapas para você fazer o registro da incorporação? 

 

Primeiro é preciso desenvolver o produto imobiliário. Se ele estiver de acordo com a legislação do terreno, é preciso fazer a aprovação deste projeto na prefeitura e demais aprovações legais de forma geral (ambientais, tombamentos, etc). A partir desse momento já é possível apresentar esse projeto para a prefeitura e para os órgãos necessários, sendo que cada região tem uma exigência diferente.

 

Dica: sempre verifique as aprovações necessárias para a sua região. Cada uma tem a sua particularidade na hora da aprovação. Mas lembre-se: as legislações podem mudar, mas a forma de desenvolver um produto imobiliário é única em qualquer lugar do mundo. 

 

Finalizado a aprovação do projeto na prefeitura, será emitido o alvará de construção e demolição, se for o caso.

Junto a esse alvará é preciso fazer o preenchimento dos quadros da NBR 12721. A forma de caracterizar essa unidade autônoma é preenchendo os quadros da NBR 12721. No quadro II coluna 31 da NBR 12721 existe o coeficiente de proporcionalidade, a famosa fração ideal, que serve para dizer quanto do todo aquela unidade autônoma representa.

Você pode aprender a fazer o preenchimento dos quadros e calcular a fração ideal clicando aqui.

Na quarta etapa é a hora de produzir a minuta da convenção de condomínio, o regimento interno e todos os documentos que estão descritos no artigo 32 da lei 4591/64. Se você precisa de um guia de registro de incorporação, clique aqui para ter acesso a esse modelo feito especialmente para facilitar o seu processo.

Depois da pasta de Incorporação finalizada com todos esses documentos que estão presentes na lista do artigo 32 da lei 4591/64, é preciso entregar essa pasta ao cartório de registro de imóveis em 04 cópias.

 

E vem aí a melhor parte!  Caso toda a documentação esteja correta, será gerado o número de registro da incorporação que possibilita o início das vendas. 

 

Um edifício familiar para locação precisa ter um registro de Incorporação? Não. Mas é indicado? Sim, porque ter o registro de Incorporação faz esse produto ter maior liquidez, mais fácil de ser vendido, possível de ser financiado por bancos e carrega esse diferencial para o futuro. Nunca se sabe quando iremos tomar a decisão de vender um bem que antes era exclusivo para locação. Ter esta opção é importante!

 

Aqui vai uma lista do que você precisa para fazer o seu registro de Incorporação. 

Caso você ainda tenha dúvidas, é possível encontrar essa lista também dentro do artigo 32 da lei 4591/64.

 

O Registro de Incorporação é uma etapa muito séria e não pode ser vista como mera formalidade! Todas as informações colocadas na minuta da convenção de condomínio e no regimento interno são documentadas e precisam ser cumpridas, sob pena de crime da lei de parcelamento do solo.

 

Dica: contrate um advogado para auxiliar no desenvolvimento do registro de Incorporação, inclusive na parte dos contratos e na parte de verificação da documentação.

 

Fazer o registro da incorporação é também ter segurança jurídica, permitindo receber capital de investidores de uma forma mais simples. Investidores querem colocar dinheiro em empreendimentos que tenham segurança e o Registro de Incorporação traz isso. É parte do processo que dá mais qualidade e técnica jurídica para que seja possível provar pro mercado, pro cliente final, pros investidores e pro banco que o nosso negócio está completo e seguro.

 

Um abraço,

Carolina Caribé.

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Carolina Caribé Marques