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CAPA BLOGO 1024x576 - Produto econômico vs produto popular. Qual a melhor opção?

Você sabia que um relatório realizado pela FGV em conjunto com a Abrainc, Pnad e IBGE nos mostrou que até 2030 teremos uma demanda de 30,7 milhões de habitações?

 

A demanda de moradia existe! E ela se diferencia também entre os diferentes salários dos brasileiros. Por isso, temos uma entrega focada para 0 a 3 salários mínimos, que é o programa Casa Verde e Amarela, antigo Minha Casa Minha Vida.

 

Continue lendo para aprender mais sobre esse nicho no mercado imobiliário.

 

Quando falamos sobre o programa Minha Casa Minha Vida, estamos falando sobre algumas faixas específicas de renda e também de características padronizadas. De forma geral, eles possuem de 40 a 60m² e eficiência de projeto.

 

Lembrete: eficiência de projeto é a relação entre a área privativa e área construída. Quando estamos tratando de produtos econômicos, não temos margem para áreas não vendáveis que agreguem valor ao produto, diferente dos produtos MAP médio e alto padrão. Ou seja, o que for construído precisa ser vendido, pois o ticket final é enxuto e o empreendimento também. O foco é na repetição e escala e a eficiência de projeto nesses casos é de 70% a 95%.

 

Mesmo com uma taxa expressiva de vendas no mercado popular (em 85% dos lançamentos, 75% das vendas foram feitas para o mercado popular) sabemos que existe uma pequena concentração de construtoras focadas nesse mercado. 

 

Em produto popular falamos sempre em ticket final, que é o valor de venda de imóvel. E se tratando do programa Minha Casa Minha Vida, os valores de ticket final estão focados nas faixas 1.0, 1.5, 2.0 e 3.0. 

 

Para a faixa 1.0 é R$96.000,00, faixa 1.5 R$44.000,00, faixa 2.0 R$240.000,00, e faixa 3.0 R$300.000,00. Os subsídios irão variar de acordo com a renda, com FGTS, com a região, com o tipo de imóvel, localização e o financiamento pode chegar em até 360 meses.  



Mas o que mudou comparando o programa Minha Casa Minha Vida e a Casa Verde e Amarela? 

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Continue lendo para entender. 

 

Lembrete: existem objetivos claros para essas iniciativas do governo. Aumentar o acesso à moradia, alavancar e aquecer a economia que se gera a partir da construção desses empreendimentos e da vida que passa a ter ao redor, permitindo também que pequenas incorporadoras e construtoras atuem em áreas pouco populares e diminuam esse déficit habitacional. Claro que como um programa vivo, ele continuará sofrendo modificações com o passar dos anos, então vamos analisar com os dados que temos atualmente. 

 

  • Na Casa Verde e Amarela, diferente do Minha Casa Minha Vida, temos uma taxa de juros separada pra quem trabalha no norte, nordeste e pra quem trabalha no sul, centro oeste e sudeste. As taxas de juros pra norte e nordeste são menores em todas as faixas, só que tivemos uma mudança grande em relação a elas. 

 

  • No Minha Casa Minha Vida, existiam 4 faixas. A faixa 1.0 que recebia até 90% de subsídio, com um limite de prestações de até R$260 reais. Quem era dessa faixa 1.0? Quem ganhava até R$1.800,00 por mês com a família. Essa faixa 1.0 para de existir dentro do programa Casa Verde e Amarela porque ela se uniu com a faixa 1.5. A faixa 1.5 era pra quem tinha renda de R$1.800,00 a R$2.600,00. Agora, com a Casa Verde Amarela, cidadãos das regiões sul, sudeste e centro oeste com faixa de até R$2.000 e cidadãos das regiões norte e nordeste com salário até R$2.600 fazem parte da faixa 1.0. Então, de R$0 a R$2.600, fazendo essa diferenciação de norte, nordeste agora, estão dentro da faixa 1.0.

 

  • A faixa 1.0 não arcava com uma taxa de juros forte, mas com a Casa Verde Amarela passa a ter, o que dificulta o processo de compra, já que esse é um grupo que não consegue arcar com essa taxa de juros.

 

  • No Minha Casa Minha Vida tínhamos uma taxa de juros de 5% para faixa 1.5 pra quem não era cotista do FGTS e 4,5% para cotistas. Na faixa 2.0 – que era de renda de R$2.600,00 até R$4.000,00 – as taxas de juros iam de 5% a 7% para não cotistas e 5 a 5,5% para cotistas. de 5 a 5 e meio e para faixa três do minha casa minha vida ou seja Quem tinha renda de R$4.000,00 a R$7.000,00 era de 8 a 16% para não cotista e de 7 a 66% para cotistas. Quando observamos a Casa Verde Amarela, esse números passam a mudar para quem está na região norte e nordeste.
  • O programa Casa Verde e Amarela deve atender a 1 milhão e 600 mil novas moradias até 2024 e gerar 2,3 milhões de vagas de emprego até 2024. Agora, para além das construções de novas moradias, ele também servirá para a regularização fundiária e a melhoria de uma habitação, que é a reforma. 

 

Dica: olha a oportunidade aí! Mesmo que muitas vezes as reformas populares sejam realizadas de forma caseira, pequenas empresas também poderão se especializar nessa área de pequenas reformas. 

 

  • Quem tem uma renda de até R$3.300,00 fazem parte da faixa 2.0 dentro do programa Minha Casa Minha Vida e seguem na mesma faixa na Casa Verde Amarela. Nada mudou para esse grupo.

 

Dica: faça uso da ferramenta Google Trends. Nela você conseguirá sentir a movimentação do mercado, quais as informações que estão sendo buscadas, quais são os termos utilizados e também passa a fazer o seu próprio comparativo. Utilize os termos chaves que você está interessado. Busque também informações de institutos de pesquisas como Abrainc, Secovi, Sinduscon, etc. São esses lugares que estarão monitorando dados reais. 

 

Cada negócio que você decidir fazer, faça seguro, com fontes concretas de informações. Muitas empresas que trabalham com Minha Casa Minha Vida ou no Casa Verde Amarela, começam nesse negócio sem ter um fluxo de caixa com fôlego e, infelizmente, acabam quebrando. Nem sempre os bancos conseguem pagar os empresários, os empreendedores, os construtores na mesma velocidade com o que os construtores constroem as obras e entregam essas casas. E aí, o que acontece? Às vezes ocorrem atrasos de 60 dias, 90 dias e esse incorporador quebra. Cuidado com as promessas de sucesso ao começar uma incorporação imobiliária do zero, sem dinheiro. Depender exclusivamente de aportes de bancos é perigoso. Ser totalmente dependente dos valores que estão entrando na sua de acordo com o que você executa é um risco eminente muito alto. 

 

Atenção! Quem trabalha com Casa Verde e Amarela precisa ter um fôlego de fluxo de caixa maior do que 6 meses. Se a sua obra parar porque o banco não pagou, é hora de repensar os seus processos e fugir desses formatos no futuro. Quanto maior a procura de empresas por esse tipo de programa, a velocidade com que o banco vai conseguir esses pagamentos não necessariamente será na velocidade da execução de obra. Vejo construtores tendo que parar a obra simplesmente porque não conseguiram receber valor do que já foi executado. Apesar de ser um produto que chama muito atenção por oferecer fácil acesso a crédito, ele também é um produto que precisa de escala e repetição para gerar retorno financeiro para o incorporador. O impacto de um erro pequeno também pode ser potencializado devido a essa escala.  

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Estudem bem os nichos do programa Casa Verde e Amarela, mas tenha um preparo de fluxo de caixa para que vocês não dependam 100% do aporte que o banco vai fazer na sua operação em função da execução de produtos populares. Esse mesmo aporte também pode ser o causador da sua quebra caso venha ter variações de pagamento.



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Um abraço,

Carolina Caribé.

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