O valor geral de vendas
Na conversa desta semana eu quero trazer um assunto que para alguns é banal, mas para muitos ainda gera confusão! O tal do VGV! Entender este conceito e mais ainda, entender como ele interfere no seu negócio, é fundamental para o sucesso no mercado imobiliário!
O VGV é onde começa a nossa história no mercado imobiliário, é onde começamos realmente a discutir o negócio. É importante definir dentro do planejamento estratégico qual tipo de negócio é atrativo para a sua empresa, porque nem tudo pode fazer sentido.
Como eu já disse:
“Não existe terreno ruim, o que existe é um terreno que não faz sentido para o seu negócio, e você precisa saber disso!”
Quando surge uma oportunidade de terreno, antes de fechar o negócio é necessário verificar a documentação, a localização, a ônus, estudar o mercado, fazer a análise de viabilidade econômica necessária, estudar a legislação do terreno para saber o que pode ser feito nele. Somente depois disso é que o Incorporador vai avaliar se este terreno faz sentido para a empresa ou não.
E o que é o VGV?
VGV é o valor da venda de todas as unidades autônomas, ou seja, da área privativa. É o valor calculado pela soma do valor potencial estimado da venda de unidades autônomas de um empreendimento a ser lançado.
Mas o que é uma unidade autônoma? São as áreas privativas, as unidades disponíveis para vendas. Podem ser lotes, casas, salas, vagas de garagem, lajes corporativas, apartamentos, galpões, etc.
Por exemplo: existe um empreendimento residencial com 10 unidades autônomas e cada uma será vendida a R$1 milhão. O Valor Geral de Vendas ou, como algumas pessoas chamam, Valor Potencial de Vendas do empreendimento é de R$10 milhões.
É potencial de vendas porque durante o fluxo da incorporação imobiliária, durante o desenvolvimento do negócio, o incorporador precisa fazer quatro estudos de viabilidade econômica, e quatro orçamentos para garantir que o que foi pensado no início seja realmente entregue.
O cálculo inicial do VGV será de R$ 10 milhões, mas às vezes o lançamento leva tempo ou a aprovação de projetos atrasa. Durante esse tempo é preciso revisar o estudo de viabilidade econômica, pois pode acontecer uma mudança de preço por variações do mercado. As vezes, um estudo de viabilidade econômica em 2021 terá o lançamento apenas em 2023, por questões de aprovações legais, alvarás, etc. Esse Valor Presente precisa ser corrigido para o Valor Futuro, ou seja, o valor planejado para 2021 precisa ser reavaliado para 2023, que é quando esse empreendimento será realmente lançado. É por isso que a análise inicial é valor potencial de vendas (VPV). O valor geral de vendas b(VGV) será confirmado apenas no ato do lançamento, onde existe a confirmação do preço de vendas real.
Mas como eu calculo o VGV?
Aí vem a minha famosa “conta de padaria”, ou “cálculo do VGV na HP”, como chamo também. Para fazer este cálculo é preciso analisar o terreno como um todo. É a legislação do terreno que vai sinalizar a permissão para comercial, residencial, qual é a altura permitida, etc. Olhando para esse terreno, é possível ver qual é o coeficiente de aproveitamento, ou seja, em um terreno com 1000 m² que possui coeficiente de aproveitamento x2, o proprietário pode projetar 2000 m² de área computável.
Cada prefeitura tem sua legislação específica. Existem prefeituras que não computam no cálculo da área, por exemplo, 50% das lojas do térreo dispostas para uma rua específica.
Por que a prefeitura faz isso?
Algumas regiões querem incentivar que os incorporadores construam lojas naquela via tornando-a no futuro numa avenida comercial. Num outro terreno, para incentivar o uso misto, a prefeitura incentiva a criação de vagas de garagem e lojas, retirando estas áreas do cálculo de área computável, dentre muitos outros planos.
Então, um terreno de 1000m², com coeficiente de aproveitamento x2, é possível construir 2000m² de área computável para efeito de prefeitura, mas contabilizando todas as demais áreas que a prefeitura “te permite construir” esta área costuma ser muito maior. Esta é a área construída do empreendimento, que engloba a área computável e as áreas que não entram neste cálculo. Tendo esse entendimento na hora de avaliar esse terreno, saberá que de acordo com a prefeitura local não é preciso computar subsolo ou as outras variações que podem ocorrer.
Daí precisamos analisar quanto desta área será realmente vendida como área privativa e portanto, irá gerar o VGV. É o que chamamos de Eficiência de Produto, é a relação entre a área privativa e a área construída. Quando falamos sobre eficiência de produto, cada padrão de empreendimento vai ter uma eficiência diferente.
Altíssimo padrão – 40 a 50%
MAP (médio e alto padrão) – 55 a 75%
Econômico – 65 a 85%
Popular – 75 a 95%
Por que essa variação? Os produtos têm características de projeto arquitetônico diferentes, então é normal que existam diferentes eficiências de projeto.
Por exemplo: se estiver trabalhando com produto MAP com 60% de eficiência significa dizer que 60% de toda a área construída será vendida como área privativa e o restante será área comum, lembrando que é a área privativa é o que gera o VGV.
Segue abaixo um exemplo que uso bastante para explicar a tal “conta de padaria”:
- Terreno: [1.000m²]
- Coeficiente de aproveitamento (= área computável): 5x a área do terreno [5×1000 = 5.000m²]
- Relação entre área computável e Área Construída real, ou seja, é a área que a prefeitura considera no cálculo de área construída. Normalmente a área computável é menor do que a área construída real da obra: multiplicar a área computável por 1,1 (quando a diferença for de 10%) [5.000 x 1,1 = 5.500m² de área construída]
- Coeficiente de eficiência de projeto – APT/ACT = Área privativa dividido pela área construída total: ex 90% [5.500 x 0,9 = 4.950m² de área privativa]
- Padrão de eficiência de projeto:
- Altíssimo padrão – 40 a 50%
- MAP (médio e alto padrão) – 55 a 65%
- Econômico – 65 a 85%
- Popular – 75 a 95%
- Preço de venda do metro quadrado da unidade autônoma: R$3.000/m²
- VGV = APT x PREÇO DE VENDA [4.950m² x R$3.000/m² = R$14.850.00,00 ou R$14,85MM
Qual o destino do VGV? Ele é quem paga o negócio inteiro.
O VGV é destinado a pagar o terreno, a obra, a administração da obra, a taxa de incorporação, o marketing, a comissão de vendas das unidades autônomas, os juros do financiamento ou do custo de capital, a manutenção do pós obra, os impostos e o nosso querido lucro.
Sabendo todos os destinos do VGV, é o momento de começar a pensar quanto custará esta operação. Neste momento entram os orçamentos e também previsões de despesas. Todos os custos precisam estar claros, para que você possa então fazer o estudo de viabilidade econômica e consiga tomar a decisão: VOU OU NÃO VOU.
Então lembre-se: Saber calcular o VGV é importante para te dar agilidade na hora de avaliar as oportunidades de negócio que aparecerem e desta forma já visualizar se é um negócio interessante ou não.
Para garantir a saúde do seu negócio, primeiro defina seu planejamento estratégico sabendo exatamente que tipo de produto, terreno e VGV está buscando. Desta forma você irá caminhar sempre pra frente. A melhor atitude de um Incorporador Profissional é dizer SIM ou NÃO para um negócio, sem achismo! Espero ter te ajudado a repensar parte dos seus processos!
E se você quiser dar mais um passo dentro do mercado imobiliário aproveito esta carta para te convidar para a minha imersão O Incorporador Profissional, que irá acontecer nos dias 28, 29 e 30.11. Será um evento online, gratuito, sempre às 20h. Nestas 3 aulas eu vou dividir com você a minha metodologia para desenvolver Incorporações Imobiliárias Milionárias e com rentabilidade! E fique ligado que no dia 30.11 eu vou abrir inscrições para o meu curso FORMAÇÃO EM DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO!
Clique aqui no link para se inscrever: [Formação]
Um abraço,
Carolina Caribé Marques.
