NÃO SEJA UM PERDIDO DENTRO DAS POSSIBILIDADES DE FAZER DINHEIRO NO MERCADO IMOBILIÁRIO! Quais são os tipos de condomínio?
Você já deve ter me ouvido dizer que estamos vivendo uma JANELA DE OPORTUNIDADE dentro do mercado imobiliário, certo? Mas para aproveitar estas oportunidades é necessário que você pelo menos entenda quais são as modalidades deste mercado, senão você é só mais um PERDIDO DENTRO DAS POSSIBILIDADES!
A essa hora você já deve ter terminado seu jantar, então relaxe, pegue uma taça de vinho ou um chá, puxe a cadeira e venha cá! Vamos conversar! Hoje a gente vai falar sobre tipos de condomínio e os tipos de negócios dentro do mercado imobiliário.
Preparado(a)? Vamos começar então pelo conceito de condomínio.
O conceito de condomínio está escrito dentro da lei 4591/64 mas, também, dentro do código civil na lei 10406/02. Conceitualmente, são as edificações ou conjuntos de edificações de um ou mais pavimentos construídos sobre formas de unidades isoladas entre si, destinadas a fins residenciais ou não residenciais. O condomínio é uma co-propriedade, onde existem diversos proprietários titulares de direitos sobre determinado bem. Tem-se o condomínio quando a mesma coisa pertence a mais de uma pessoa, e todas envolvidas têm igual direito, de forma ideal, sobre o todo e cada uma de suas partes. Cada condômino tem assegurada uma fração, ou quota da coisa.
É por isso que temos variações como: condomínio logístico, residencial, de lotes, de casas, comercial, e por aí vai. Já que o nosso negócio é vender unidades autônomas, sejam elas apartamentos, vagas de garagem, lojas, galpões industriais, lajes corporativas, etc., vamos começar com uma dúvida comum.
Quais são os tipos de condomínios?
Normalmente, quando falamos em condomínio aparecem duas palavras na cabeça: condomínios gerais e condomínios edilícios.
Condomínio Geral é quando as pessoas que têm cotas do todo, são co-proprietários do empreendimento. Já quando falamos em Condomínio Edilício, ele é dono de uma unidade autônoma que está vinculada a uma fração ideal de terreno, ou seja, ela também é dona de um pedaço de uma área comum, mas tem definido exatamente o tamanho da sua fração ideal.
O Condomínio Geral pode ser dividido entre condomínio voluntário, eventual e condomínio necessário.
Condomínio voluntário ou convencional – decorre do acordo dos condôminos, nasce de um negócio jurídico bilateral ou plurilateral. (art. 1314 do CC). Condomínio geral do tipo voluntário é quando, por exemplo, eu e minha irmã compramos um terreno e decidimos criar um condomínio dentro desse terreno. Nós duas escolhemos por livre e espontânea vontade ter o condomínio juntas, então, nós duas teremos casas separadas e nós duas seremos donas do todo juntas.
Condomínio incidente ou eventual – origina-se de motivos estranhos à vontade dos condôminos. Por exemplo, Condomínio incidente é o caso de uma herança. Você e seus irmãos recebem uma fazenda que possui 100.000m2. Dividido entre quatro pessoas, todos serão donos igualmente daquela fazenda com as mesmas responsabilidades, direitos e deveres. Então, isso é condomínio geral do tipo condomínio eventual.
Condomínio necessário ou forçado – decorre de determinação da lei, como consequência inevitável do estado de indivisão da coisa. Nasce dos direitos de vizinhança tal como na hipótese de paredes, muros, casas geminadas. (art. 1327 do CC).
Qual é a diferença de Condomínio Geral para Condomínio Edilício?
Condomínio Geral – Condomínio geral se caracteriza pelo fato de existir, simultaneamente, dois (ou mais) direitos de propriedade incidindo sobre um mesmo bem, móvel ou imóvel. Condomínio não é sociedade, condôminos não são sócios. O primeiro instituto (condomínio) é próprio dos direitos reais (previsto nos artigos 1314 à 1330 do Código Civil; já o segundo (sociedade) é típico do direito empresarial (ver arts. 981 e segs. do Código Civil). Vários donos para o mesmo bem!
Condomínio Edilício – O Condomínio edilício, por sua vez, refere-se exclusivamente aos imóveis onde coexistem partes comuns e partes exclusivas, por exemplo: num edifício residencial, o apartamento é propriedade exclusiva e partes como elevadores, piscinas, portaria etc, são partes comuns, sendo que cada condômino é dono de seu apartamento mais uma fração ideal nas partes comuns.
Por essa razão, deve ser desfeita uma outra confusão: o locatário não é condômino. Condômino é exclusivamente o proprietário. Locatário é, mais precisamente, compossuidor, na medida em que, tendo a posse direta do apartamento, compartilha com os demais condôminos e compossuidores as áreas comuns do edifício.
No condomínio edilício temos um lote de 1000m2 com quatro pessoas como donos. Dessa forma, teremos que separar em quatro unidades autônomas independentes e ter também uma área comum dentro desse condomínio. Depois disso, cada um será dono do lote, da unidade autônoma, caracterizada com largura, dimensões, dizendo em qual posição está é a fração ideal. Em resumo, todos serão donos de uma parte proporcional a fração ideal que lhe convém, e que representará uma parte da via de acesso, da guarita, da calçada, e até da pracinha no final do condomínio.
Vamos avançar ainda mais nos produtos imobiliários: Condomínio de Lotes x Loteamento x Loteamento Fechado. Você sabe quem é quem na fila do pão?
Loteamento – O loteamento é a modalidade mais praticada nos perímetros urbanos. Ele é regido pela Lei 6.766/79, que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano. Nesse tipo de empreendimento as vias são públicas e é preciso negociação com a prefeitura e órgãos competentes para a aprovação dos sistemas de arruamento, por exemplo, que passam a ser parte do município e mantido por ele.. Só os lotes são imóveis independentes.
Loteamento Fechado ou de acesso controlado – Após a aprovação do projeto do loteamento pelo município com seu registro no Cartório de Registro de Imóveis, forma-se uma associação de moradores, a qual também costuma ser constituída antes ou durante a aprovação do loteamento. Esta associação de moradores, depois de inscrita no registro civil, requer à municipalidade a autorização condicionada do fechamento, com concessão de uso gratuito das áreas públicas aos moradores, no máximo com um suposto acesso controlado dos demais citadinos. As vias e praças públicas internas ao residencial passam a ser mantidas pela associação de moradores, mas esta, geralmente, não paga Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) sobre a área pública que utiliza em caráter privativo, nem mesmo há a licitação para concessão dessas áreas públicas à associação.
Paga-se uma taxa condominial, como forma de contraprestação aos serviços de manutenção de áreas comuns do residencial que foi fechado ao acesso público e se tornou intramuros, bem como pelos demais serviços de coleta de resíduos sólidos, segurança interna, portaria, entrega de correspondência, manutenção de praças e jardins, os quais passam a ser executados ou custeados pela associação.
Importante – A regularização do “loteamento de acesso controlado”, da taxa condominial e do “condomínio de lotes”.
Originalmente, o condomínio deveria ter edificações de apartamentos ou casas e o loteamento não deveria ser fechado com guarita e controle de acesso, pois a restrição de locomoção da população, nas vias e praças públicas criadas pelo loteamento, seria indevida. Porém o mercado imobiliário reivindicou por anos a regularização legal destas situações para permitir estas modalidades de parcelamento do solo. que foram contempladas na Lei 13.465/17, que disciplinou vários aspectos do Direito Urbanístico, introduzindo alterações na Lei 6.766/79 e no Código Civil.
Apesar de ter estruturas parecidas, condomínios de lotes e loteamentos são empreendimentos com concepções diferentes. A diferença básica é que, no loteamento, compra-se apenas a área referente ao lote, enquanto no condomínio será a fração ideal, que engloba não apenas a área de uso privativo, como também a de uso comum, como as ruas de acesso, a área verde e o espaço de lazer.
E aí, já sabia de todas estas modalidades e diferenças? Compartilhe este artigo com quem ainda tá perdido!
Um abraço,
Carolina Caribé.
