Produtos MAP
No mercado imobiliário, a classificação de produtos MAP (médio e alto padrão) reflete importantes diferenças que devem ser bem compreendidas por incorporadores, investidores e compradores. Vamos explorar as principais características de cada um desses formatos.
Produtos de Médio Padrão
Normalmente, os empreendimentos de médio padrão possuem unidades com metragens entre 60 e 80 metros quadrados. A eficiência do produto, ou seja, a relação entre a área construída e a área privativa, gira em torno de 55% a 70%. Isso significa que de 55% a 70% do que é construído está sendo efetivamente vendido como área privativa, gerando VGV.
Essas unidades costumam ter dois ou três dormitórios, podendo ou não contar com 1 ou mais suítes. A presença de varanda e uma ou duas vagas de garagem é comum. O lazer e a administração do condomínio também estão presentes, uma vez que esses empreendimentos tendem a ter um volume considerável de unidades, normalmente entre 60 e 100 apartamentos.
Segundo dados da Tabela FIPE ZAP de 2024, o preço médio dessas unidades varia de R$489.500 mil a R$660 mil, com preço do metro quadrado em torno de R$8.200.
Produtos de Alto Padrão
Já os produtos de alto padrão apresentam metragens acima de 120 metros quadrados, podendo chegar a 250, 600 ou até 1.000 m² , no caso das mansões suspensas. A eficiência do produto cai para a faixa de 40% a 50%, ou seja, cerca de 40% a 50% da área construída é efetivamente vendida como privativa. O restante são áreas comuns, que neste padrão de empreendimento servem para agregar valor ao produto.
Isso ocorre porque, no alto padrão, há uma maior valorização das áreas comuns e dos espaços coletivos. São utilizados corredores mais largos, pé-direito duplo, amplos halls de entrada e áreas de lazer diferenciadas. Dessa forma, o incorporador prioriza a valorização desses elementos em detrimento da metragem privativa.
As unidades de alto padrão normalmente possuem três, quatro ou até cinco dormitórios, todos com suíte, além de lavabo. É comum a presença de varandas, inclusive em múltiplas unidades. Alguns empreendimentos oferecem soluções como duplex e triplex, além de coberturas com áreas de lazer privativas.
A personalização dos acabamentos é fundamental nesse segmento, com a possibilidade de o cliente escolher kits diferenciados. Isso inclui itens como automação residencial, desembaçadores de espelho, aspiração central, entre outros diferenciais.
Outro ponto importante é a contratação de arquitetos renomados e a entrega de projetos paisagísticos maduros, com plantas adultas. Isso agrega valor ao empreendimento por meio da qualidade da arquitetura e do design.
O ticket médio desses empreendimentos varia de R$1,5 milhão a R$6 milhões, podendo chegar a valores ainda maiores. O preço do metro quadrado oscila entre R$15 mil e R$65 mil, dependendo das características do produto e localizacão, obviamente.
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É importante ressaltar que a distinção entre médio e alto padrão não está atrelada apenas à metragem. É possível encontrar produtos de 50 metros quadrados classificados como alto padrão, por exemplo. O que define essa categorização são os demais elementos, como a qualidade dos acabamentos, a personalização, a arquitetura, o projeto paisagístico e os serviços oferecidos.
Entender essa diferenciação é fundamental para que incorporadores possam desenvolver soluções alinhadas às necessidades de cada público-alvo, bem como para que investidores e compradores finais identifiquem a proposta de valor de cada empreendimento e façam suas escolhas de forma assertiva.
O MERCADO IMOBILIÁRIO É PARA TODOS! E ELE PODE SER PARA VOCÊ!
Um abraço!
Carolina Caribé Marques.
