Você está no lugar certo para aprender mais sobre o mercado imobiliário. No artigo de hoje vamos falar sobre Produtos MAP – Médio e Alto Padrão na Incorporação Imobiliária.
Vamos começar?! O primeiro passo importantíssimo é saber como classificar cada um.
No Médio Padrão, de modo geral, ele tem metragem 60 ou 80 metros quadrados com uma eficiência de projeto.
Derivar para texto que explica sobre eficiência de projeto ou curso.
Quando falamos em produto médio padrão, a eficiência de projeto está em volta de 55 a 70%, significando que 55% do construído será vendido, diferente das métricas de um produto popular, em que as vezes 90% do que é construído pelo empreendimento é vendido.
O MAP tem áreas comuns, tem circulação, às vezes tem o pé direito duplo. O valor do ticket médio de venda do m² no Brasil é R$7.455,00 em um valor geral, tendo claro, sua diferenciação por estados.
Então, o ticket médio de produtos médio padrão é de 447 mil a 600 mil reais o metro quadrado e esse tipo de projeto costuma fazer uma captação até as chaves de 30% e 70% do valor do imóvel.
Ele é um produto que será majoritariamente financiado, pois a maioria das pessoas que compram pagam chaves semestrais, mensais, anuais e o restante financia. Esse produto normalmente tem dois a três quartos com e sem suíte, com varanda. Tem lazer completo e normalmente existe uma empresa administradora que vai administrar o condomínio desse empreendimento. Esse é o conceito de médio padrão.
Dica: quando o incorporador desenvolve o produto MAP médio ou alto padrão ou luxo numa região que ainda não tem esse tipo de produto, tanto os corretores, os parceiros, como o próprio mercado terá que ser educado. Um trabalho de marketing precisará ser feito para que essa região passe a entender como funcionará o seu produto.
Agora vamos falar de alto padrão e luxo. Um produto de alto padrão tem as metragens quadradas normalmente partindo de 180, 190 metros quadrados. Também encontramos apartamentos de 250, 550, de 1000 metros quadrados. E quando falamos de apartamentos de luxo, o céu é o limite. Encontramos triplex, de 1500 metros quadrados e por aí vai.
O importante é saber que quando falamos em luxo ele será um produto que vai começar em 180 metros quadrados, com uma eficiência de projeto de 40 a 50%. Por que? É um produto que, por exemplo, terá corredores largos, um pé direito triplo, um arco na recepção, um espaço de concierge, praças, um lazer muito mais voltado para espaço amplos abertos que não serão vendidos mas agregarão valor ao produto.
Essa é a diferença quando a gente fala de eficiência de projeto. Na maior parte das vezes, vender menos área não é ruim, pois significa que eu tenho áreas privativas com o valor agregado. Você venderá o conceito de exclusividade.
O ticket médio de um produto de alto padrão é a partir de R$1.800.000, R$2.000.000,00, R$4.000.000,00. Já os produtos de luxo são produtos que custam R$10 milhões, R$15 milhões.
No imóvel de incorporação, o preço de venda do metro quadrado vai de 15 mil até 65 mil reais o metro quadrado. E qual é o formato padrão deste produto? Eles são maiores, podendo ter de 3 a 4 suítes, mas também não é incomum termos produtos com 5, 6 suítes, duplex, triplex, com lazer individual, muda um pouco o escopo do produto.
Enquanto no médio padrão falamos de um lazer completo super bacana, no produto de alto padrão e no produto de luxo falamos em lazer individual, com áreas comuns, com acabamento de alto padrão, mas perdendo um pouco o conceito da piscina comum. Ele se torna mais um lazer exclusivo individual, tem piscina com borda infinita, com vista privilegiada, etc.
O que mais que a gente separa entre o produto de médio padrão para o produto de alto padrão e luxo? A localização do produto de alto padrão e luxo é ímpar. É aquele terreno, é aquela localização com vista premiada, com visual, com vista para o mar, etc.
Anote aí!
Uma outra coisa muito interessante é que 90% dos consumidores de alto padrão e luxo são consumidores finais. Então, investidor que quer investir para ter renda, investe em produto de médio padrão, ele não investe de alto padrão ou luxo. 90% de quem adquirir o produto de luxo alto padrão é o morador, é a pessoa que vai morar ali. Por que isso é importante? Porque aí faz sentido trabalharmos com personalização, com todo tipo de alteração possível. Então, é o tipo de produto em que as vezes a obra é um pouco mais lenta, porque se trabalha com exclusividade, com características personalizadas. Às vezes, você vai contratar o arquiteto que vai fazer o projeto de interiores. Algumas incorporadoras dão a opção de entregar o projeto no osso, para que o cliente contrate o arquiteto e faça o projeto de detalhamento de interiores.
Quando entregamos o empreendimento nas chaves, o projeto já está entregue, inclusive com esse projeto de arquitetura de interiores personalizado. Em um produto de alto padrão e um produto de luxo é comum que o incorporador busque arquitetos renomados, que busque certificação, que busque premiação. Pode ser que o dono queira um arquiteto que vai desenvolver o projeto que vá ganhar um prêmio internacional.
Alerta oportunidade!
Quais são as nossas oportunidades para o segmento de MAP médio e alto padrão? É uma opção de investimento para os investidores que trabalham com renda fixa. Quando falamos de map, e aí falamos em médio padrão, é um tipo de produto que pode ser apresentado como opção de investimento. Então, você não pode só pensar no cliente, no usuário final. Você tem que pensar naquela pessoa que hoje está investindo num tipo de investimento que não está dando retorno. Você terá que vender com segmentação de comunicação. Terá que começar a criar essa inteligência atual de anúncios no marketing digital, no Instagram, no YouTube, no Twitter, no Facebook, no próprio Google Ads focando nessas segmentações de público. É preciso entender que produto de médio padrão é visto por investidores como bom investimento. Então, às vezes você cria um produto que tenha uma administradora para fazer a locação dessa vacância, ele é foco de investidores que querem esse tipo de produto.
Outra coisa importantíssima: produto de alto padrão luxo é independente de crise. São consumidores que não sofrem com a volatilidade do mercado, então, é um tipo de produto independente de que momento o mercado está. Lembre-se sempre que esse é um tipo de produto muito linchado no público específico, como se diz no popular. Serão menores quantidades de unidades lançadas mas com alto VGV.
Caso você queira migrar de empreendimentos, saindo, por exemplo, dos produtos como Minha Casa Minha Vida, não será simples, mas não é impossível.
Você precisará dar muita importância aos detalhes – da maçaneta digital, até o detalhe da esquadrilha. O detalhe é o dono do negócio! Enquanto no econômico a escala que é a dona do negócio, no alto padrão o micro é o dono do negócio. Temos um mercado independente para alto padrão, temos opções de investimento gigantesca para todos os investidores que estão trabalhando com renda fixa, esses investidores vão para o médio padrão.
Pra ficar de olho!
A pandemia criou essa necessidade das pessoas voltarem para o home office, pra trabalhar no esquema mais em casa. Essa é uma condição que favorece o produto map de uma forma geral por ser um produto que atende a essa nova necessidade, essa nova demanda. A oportunidade existe e tem que saber usar. Não é simples fazer um produto MAP, porque pra quem está entrando no mercado econômico ir pro MAP é uma mudança gigantesca, porém com cautela e organização, tudo é possível.
Um abraço,
Carolina Caribé.
