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Final de ano chegando, pessoas pensando em incorporar em 2023, ou melhorar sua atuação no mercado imobiliário. Daí eu me pergunto, você já conhece quais são as leis que regulam a Incorporação Imobiliária?

Nesta carta de hoje vamos falar sobre algumas delas. Vamos lá?

Vamos começar pela Lei nº 4.591/1964: O Condomínio em Edificações e as Incorporações Imobiliárias. Lei completíssima que formalizou o mercado de incorporação imobiliária. Até então não existia uma legislação que protegesse o cliente final, o dono do terreno, o incorporador ou o construtor. Era uma verdadeira bagunça! Com a vigência desta Lei foram criados deveres e direitos de cada um dos agentes e participantes do mercado. Ela chega para definir o conceito de condomínio, de fração ideal, de unidades autônomas, vagas de garagem, áreas comuns,  áreas privativas e muito mais. 

Se você precisa entender mais sobre essas áreas e termos de forma bem fácil, clique aqui.

No capítulo 2 da lei 4591/64 entendemos mais sobre convenção de condomínio, com a explicação de como deve ser feita a minuta da convenção de condomínio. Ela vai estar dentro do registro de incorporação, sendo ainda uma minuta, porque é uma proposta que ainda não foi aprovada pelos moradores. A aprovação virá apenas na entrega do empreendimento, quando acontecer a assembleia de constituição de condomínio. 

No capítulo 3 encontramos explicações sobre as despesas do condomínio. É o momento para entender sobre as formas de rateio das contas comuns e as penalidades e cobranças quanto à inadimplência e atraso de taxas de condomínio. 

Dicas: Muita gente entende que a taxa de condomínio está fixado à fração ideal, porém ela é apenas uma sugestão. Você pode fazer a cobrança da taxa de condomínio vinculada a fração ideal da sua unidade autônoma ou não. 

No capítulo 4 temos explicações sobre os seguros, incêndio, demolição e a reconstrução obrigatória. Mesmo que ninguém queira falar sobre esses problemas, eles podem existir. Quando acontece um incêndio ou surge um problema grave no prédio, a lei já está dispondo sobre isso, mostrando as modificações necessárias e definindo quais ações precisam ser tomadas, antes de tudo acontecer.

No capítulo 5 a lei fala da utilização do edifício e do conjunto de edificações, detalhados do regimento interno. São definidas as regras do condomínio como: coleta seletiva, se poderá ter animal doméstico no apartamento, diretrizes e orientações sobre reformas, etc.

No capítulo 6 dispõe sobre a administração do condomínio. É onde encontramos direcionamentos sobre a escolha do síndico, a vigência do mandato, obrigações e a assembleia de constituição do condomínio . 

No capítulo 7 já temos explicações sobre a assembleia geral. É uma facilitação para entender como montar documentos, entender como proceder com a assembleia anual convocando todos os condôminos, o coro mínimo, aprovação de assuntos relevantes, etc. 

No título dois da lei começamos a falar sobre incorporações. 

No capítulo 1 deste título temos as disposições gerais, delimitação da atividade do incorporador, sendo aquela que se constitui a partir da venda das unidades autônomas, não tendo a construção como atividade fim. 

Atenção! Muita gente confunde incorporação imobiliária como construção, porém ela é a venda, a comercialização de unidades autônomas é a sua atividade fim. A construção é uma atividade secundária que permite a entrega da unidade autônoma prometida de acordo com o registro da incorporação imobiliária. 

O checklist de todos os passos para realizar o seu registro de incorporação está aqui.

No capítulo 2 vemos sobre a construção dos edifícios de edificação e condomínio e  também falamos dos tipos de construção. Nós temos as modalidades de construção em geral, dos tipos de contrato, podendo ser empreitada global ou por administração.

Na seção dois temos uma descrição sobre a construção e a empreitada, e como deve acontecer.

Na seção três fala mais sobre a construção por administração e, por fim, no capítulo quatro, fala sobre as infrações e quais são as penalidades caso não ocorra o pagamento do proprietário pelas unidades ou caso o incorporador não entregue o produto. Também dispõe sobre algumas penalidades relacionadas aos profissionais que estão participando da  Sociedade de Propósito Específico (SPE), ou seja, são os donos daquela incorporação e são responsáveis por aquele empreendimento.

Agora vamos entrar na lei 9514/97 que fala sobre alienação fiduciária. A legislação permite que o nosso sistema de garantia se dê por duas formas: hipoteca ou alienação fiduciária. O Brasil optou por trabalhar com alienação fiduciária, por termos uma vantagem de não ser tão burocrática. 

Mas o que é alienação fiduciária? 

De acordo com a lei, é o negócio jurídico pelo qual o devedor, a pessoa que comprou o apartamento, utiliza o fiduciante como garantia, ou seja, ele é o seu próprio escopo de garantia de que vai pagar o apartamento comprado. Se eu sou um incorporador estou vendendo o meu apartamento na planta, eu estou financiando esse cliente, até a entrega das chaves, com o pagamento do sinal, mensais, semestrais ou anuais. Então, no início, o fiduciário é o incorporador da propriedade resolúvel de cada imóvel.

Na prática funciona desta forma: efetuada a entrega das chaves, caso a unidade não esteja 100% paga, começamos o processo de alienação fiduciária com o banco e ele é quem passa a ter a propriedade do imóvel até que a dívida esteja 100% quitada pelo cliente. É seguro para todos! 

É pela lei 9514/97 que tivemos a ampliação do crédito imobiliário no Brasil e passamos a ter maior credibilidade do mercado imobiliário. A explicação é simples, porque quem está vendendo tem a segurança de pagamento. Ela também se tornou uma forma muito bacana de aumentarmos tanto a segurança quanto ao acesso a crédito, que incluíram também uma taxa de juros baixa, tanto para pessoa física (cliente final), quanto jurídica (o incorporador e construtor).

Agora é a vez da lei 10931/04, que é a lei do patrimônio de afetação. 

É o regime pelo qual o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, ou seja, o terreno e tudo que for feito dentro dele – melhorias, construções, bem como os demais direitos e bens a ela vinculados, como a venda das unidades – sejam mantidos apartados do patrimônio do incorporador. 

Então, o incorporador vai fazer um empreendimento, monta uma SPE, começa a efetuar as vendas e pega parte destas vendas e compra um outro terreno ao invés de executar a obra. Conflito de interesses, né? A lei 10931/2004 impede que seja retirado qualquer valor da SPE, sendo destinado somente para conclusão da obra e entrega das unidades autônomas para os adquirentes. Obviamente podem ser pagas a remuneração mensal do incorporador pela taxa de Incorporação. 

Dica: por mais esforço que exija fazer o patrimônio de afetação é ele quem te dará um sossego, pois você saberá exatamente o que tem dentro do CNPJ da sua empresa, sabendo que nada saiu para fazer pagamento de despesas que não estavam dentro do custo deste CNPJ. 

Por ser facultativa ao Incorporador, foi criado o Regime Especial de Tributação (RET) para incentivar os incorporadores a aderir ao patrimônio de afetação, fazendo com que os tributos caíssem de 6,7% para 4% da receita mensal recebida. É um pagamento unificado onde une imposto de renda de pessoa jurídica, PIS, PASEP, CSLL, COFINS. Está tudo junto em 4% e considero uma maravilha! Isso equivale a uma economia de quase 3% por mês. Não dá pra jogar isso fora né?

Chegou a vez da lei dos distratos. 

A lei disciplina a resolução do contrato por inadimplência do adquirente de unidade imobiliária em incorporação imobiliária e em parcelamento de solo urbano. Explicando: ela já englobou todos os tipos de Incorporação e discrimina que o cliente que desistir da compra de um imóvel negociado na planta, deixará 50% do valor pago à construtora como multa. Caso a empresa tenha usado previamente pelo patrimônio de afetação, essa condição de retenção de 50% vale apenas para as empresas que optarem pelo regime de afetação do patrimônio, ou seja, nos quais os valores pagos pelos compradores do empreendimentos são destinados somente à construção do mesmo.

As outras construtoras que não optarem pelo patrimônio de afetação poderão reter apenas 25% do valor pago pelo cliente. Então, se eu vender um imóvel e sofro um distrato, o que isso impacta no meu negócio? Parte da verba já foi usada para o marketing, comissão, e vários outros gastos que fizeram essa venda acontecer. Existe um impacto disso no resultado do meu negócio, concorda? Inclusive quando a gente tem um distrato próximo da entrega das chaves, é preciso pagar a taxa de condomínio desse imóvel e ele passa a ser meu, porque eu já entreguei o empreendimento. O ideal seria termos 0% de distratos, porém sabemos que pode ocorrer e temos que ter consciência disso também nos processos da venda. Não vale a pena fazer qualquer negócio, viu? Análise de renda é fundamental para uma venda saudável.

Em um próximo momento vou falar sobre outras leis que impactam nossos negócios e que você precisa conhecer. Gostou deste conteúdo? Então envia para mais 3 amigos, vamos espalhar informação! Não custa nada ajudar o mercado! Compartilhe!

Um abraço,

Carolina Caribé.

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