Fortalecendo a Segurança Jurídica do país
O mercado imobiliário brasileiro experimentou importantes transformações com a promulgação da Lei 9.514, de 1997. Esta lei, que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) e a alienação fiduciária de bens imóveis, trouxe significativos avanços na segurança jurídica das transações imobiliárias.
Conceito de Alienação Fiduciária
A Lei 9.514/97 define a alienação fiduciária como o “negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência da propriedade resolúvel de coisa imóvel ao credor, ou fiduciário”.
Isso significa que, neste modelo, o imóvel objeto da compra é transferido ao credor (instituição financeira ou incorporadora) até a quitação integral da dívida pelo devedor. Somente após o pagamento do financiamento, a propriedade plena é revertida ao comprador.
Vantagens da Alienação Fiduciária
A adoção da alienação fiduciária trouxe diversos benefícios, tanto para os credores quanto para os devedores:
- Maior Segurança Jurídica: O credor detém a propriedade do imóvel até a quitação da dívida, reduzindo os riscos de inadimplência.
- Agilidade no Processo de Cobrança: Em caso de inadimplência, a retomada do imóvel pode ser feita de forma extrajudicial, agilizando o processo.
- Atração de Investidores: A maior segurança jurídica proporcionada pela alienação fiduciária atrai investidores nacionais e internacionais, aumentando a disponibilidade de crédito imobiliário.
- Redução das Taxas de Juros: Com a maior segurança e a expansão do crédito imobiliário, as taxas de juros tendem a diminuir, beneficiando tanto incorporadores quanto compradores finais.
Evolução da Legislação
Ao longo dos anos, a Lei 9.514/97 passou por algumas atualizações e complementações, com o objetivo de aprimorar a aplicação da alienação fiduciária.
Em 2017, a Lei Federal 13.465 introduziu novos dispositivos, tais como:
– Valor Mínimo do Primeiro Leilão: O imóvel não pode ser arrematado por valor inferior ao usado como base de cálculo do ITBI, evitando discussões judiciais.
– Intimação por Hora Certa em Locais de Acesso Controlado: Possibilita a intimação do devedor mesmo em condomínios com controle de acesso.
– Averbação da Consolidação da Propriedade: O prazo para averbação da consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário foi reduzido de 60 para 30 dias.
– Direito de Preferência do Devedor: O devedor inadimplente possui prioridade na aquisição do imóvel pelo valor da dívida até a realização do segundo leilão.
Essas alterações buscaram fortalecer ainda mais a segurança jurídica da alienação fiduciária, tanto para o credor quanto para o devedor.
Comparação com a Hipoteca
Apesar de ambas serem formas de garantia real, a alienação fiduciária apresenta diferenças significativas em relação à hipoteca:
Na hipoteca, o bem permanece no patrimônio do devedor, o que pode gerar conflitos em casos de falência ou de preferência de outros créditos. Já na alienação fiduciária, o credor detém a propriedade resolúvel do imóvel até a quitação da dívida.
Além disso, a execução da alienação fiduciária pode ser realizada de forma extrajudicial, enquanto a hipoteca demanda uma ação judicial, tornando o processo mais demorado e oneroso.
Impactos no Mercado Imobiliário
A adoção da alienação fiduciária como principal forma de garantia imobiliária no Brasil trouxe benefícios tangíveis para o setor:
– Aumento da confiança dos investidores: A maior segurança jurídica atraiu investidores nacionais e internacionais, expandindo a oferta de crédito.
– Redução das Taxas de Juros: A ampliação do crédito e a mitigação de riscos permitiram a redução gradual das taxas de juros dos financiamentos imobiliários.
– Celeridade nos Processos: A possibilidade de execução extrajudicial acelerou a retomada do imóvel em caso de inadimplência, beneficiando tanto credores quanto devedores.
Dessa forma, a Lei 9.514/97 e suas subsequentes atualizações consolidaram-se como pilares fundamentais para a evolução e o fortalecimento do mercado imobiliário brasileiro nas últimas décadas, conferindo maior segurança jurídica e atratividade a esse importante setor da economia.
O MERCADO IMOBILIÁRIO É PARA TODOS! E ELE PODE SER PARA VOCÊ!
Desde que você pague o preço do conhecimento!
Um abraço!
Carolina Caribé Marques.
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