Entendendo o Cenário dos Loteamentos Fechados
O mercado imobiliário brasileiro passou por uma importante evolução com a promulgação da Lei 13.465, de 2017, que trouxe regulamentação específica para os loteamentos fechados e condomínios de lotes. Essa legislação veio preencher uma lacuna jurídica que antes gerava insegurança e conflitos nesse segmento.
Contexto Anterior à Lei 13.465/2017
Antes da entrada em vigor dessa nova lei, havia grande confusão em relação à definição e ao regramento do chamado “condomínio de lotes”. O art. 8º da Lei 4.591/64 fazia uma tentativa de conceituar essa modalidade, mas sem força suficiente para servir como parâmetro para uma regulação geral.
Nesse cenário, surgiram diversas soluções criativas, porém nem sempre jurídicas, para viabilizar empreendimentos de loteamentos fechados. Isso porque a legislação anterior não reconhecia plenamente essa configuração, pois o lote era visto apenas como um terreno, sem a possibilidade de constituição de condomínio.
A Lei 13.465/2017 e o Condomínio de Lotes
A Lei 13.465/2017 veio preencher essa lacuna, trazendo a definição de condomínio de lotes e inserindo-o no Código Civil Brasileiro, no Livro de Direito das Coisas.
Segundo a nova lei, pode haver, em um terreno, partes designadas como lotes, que são de propriedade exclusiva, e partes que são de propriedade comum dos condôminos, como ruas, calçadas, áreas de lazer, entre outros.
Essa definição permite que o condomínio de lotes seja instituído não apenas sobre áreas já edificadas, mas também sobre terrenos sem construções prévias. Isso representa um avanço significativo em relação ao entendimento anterior.
Loteamento Fechado versus Condomínio de Lotes
Embora haja semelhanças entre loteamento fechado e condomínio de lotes, existem diferenças importantes:
No loteamento fechado, as áreas comuns são de uso exclusivo dos moradores, mas ainda pertencem ao poder público, que concede seu uso à associação de moradores. Já no condomínio de lotes, as áreas comuns são de propriedade e uso exclusivo dos condôminos.
Outra diferença relevante é que, no loteamento, as vias de circulação são públicas, enquanto no condomínio de lotes elas são privadas e fazem parte das áreas comuns.
Regulamentação do Loteamento Fechado
A Lei 13.465/2017 também introduziu a figura do “loteamento de acesso controlado”, regulamentando essa modalidade.
Nesse caso, o controle de acesso é feito por meio de ato do Poder Público Municipal, sendo vedado o impedimento de acesso a pedestres ou condutores de veículos não residentes, desde que devidamente identificados ou cadastrados.
Essa regulamentação veio preencher uma lacuna jurídica, uma vez que, anteriormente, a formalização dos loteamentos fechados ocorria de maneira nem sempre segura ou alinhada à legislação.
Impactos e Desafios
A Lei 13.465/2017 trouxe mais clareza e segurança jurídica para os empreendimentos de loteamentos fechados e condomínios de lotes. Isso contribuiu para o desenvolvimento desse segmento, que vem ganhando cada vez mais destaque no mercado imobiliário brasileiro.
No entanto, alguns desafios ainda persistem, como a delimitação exata entre as diferentes modalidades (loteamento fechado, condomínio de lotes, condomínio edilício) e a regulação de situações limítrofes, como grandes empreendimentos que se assemelham a bairros inteiros.
Além disso, a implementação prática da Lei 13.465/2017 ainda enfrenta algumas divergências interpretativas e de aplicação por parte dos municípios, demandando atenção dos agentes do setor.
Resultados para o mercado
A promulgação da Lei 13.465/2017 representou um marco importante para o mercado imobiliário brasileiro, ao trazer definições claras e segurança jurídica para os loteamentos fechados e condomínios de lotes.
Essa evolução legislativa contribuiu para o desenvolvimento desse segmento, atraindo novos investimentos e impulsionando a oferta de empreendimentos com maior controle de acesso e áreas comuns exclusivas aos moradores.
Embora existam ainda alguns desafios a serem superados, a Lei 13.465/2017 consolidou-se como um importante instrumento jurídico para o setor imobiliário, fornecendo os parâmetros necessários para a estruturação e operação desses empreendimentos de forma mais segura e alinhada ao ordenamento jurídico.
O MERCADO IMOBILIÁRIO É PARA TODOS! E ELE PODE SER PARA VOCÊ!
Desde que você pague o preço do conhecimento!
Um abraço!
Carolina Caribé Marques.
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