O óbvio ainda precisa ser dito!
Entenda o que é Incorporação Imobiliária - Lei 4.591/64
Meus dias são repletos de reuniões, consultorias para alunos dos meus grupos de mentoria, reuniões dos meus negócios, emails de pessoas querendo minha opinião ou serviços sobre seus negócios, e muitos, muitos convites para parcerias. Quando eu entrei no mercado de Incorporação Imobiliária, lá em 2007, ainda como arquiteta fazendo projetos executivos para construtoras, não imaginava que hoje seria procurada para fazer negócios tão grandes, em todo o Brasil.
Por muitos anos me escondi atrás de consultorias e não tomava à frente destes negócios, pois eu mesma acreditava que VGVs tão grandes só poderiam ser alcançados por grandes empresas. Afinal, quem era Carolina Caribé na fila do pão?
Mas com o passar dos anos eu percebi uma coisa. O sucesso das minha consultorias e do meu trabalho se resumia a dois fatores:
- Eu dominava a técnica, tinha um método claro (O Fluxo da Incorporação®) e sabia como fazer as outras pessoas entenderem.
- Eu sempre falei a verdade sobre o sucesso ou fracasso de um negócio.
Estes 2 fatores definiram o sucesso da Incorporação na Prática®, pois eu descobri que
o óbvio ainda precisa ser dito!
E o óbvio para mim não era para o mercado. O entendimento sobre Incorporação Imobiliária, por exemplo, NÃO É ÓBVIO para muita gente! Por isso nesta carta eu transcorro sobre o tema, de forma clara, sem rodeios. Espero que goste!
Incorporação imobiliária é o nome dado ao conjunto de atividades exercidas com a finalidade de construir ou promover a construção de um emprendimento em um terreno e fazer a venda, total ou parcial, das unidades autônomas deste empreendimento. Este mercado é regulamentado pela lei 4591/64 que dis o seguinte: será incorporador toda pessoa física ou jurídica que de alguma forma se responsabilize pela entrega dentro do prazo, preço e qualidade do empreendimento.
Mas calma, é preciso se aprofundar mais sobre isso. Vamos lá?!
O incorporador imobiliário não precisa necessariamente executar a construção, mas sim promovê-la, sendo ele o responsável pelas contratações das construtoras e demais fornecedores que farão a construção das edificações ou conjunto de edificações. Diferente do construtor que precisa ter um CREA, o Incorporação não necessita de nenhuma formação prévia, mas precisaa se ver como empreendedor!
O Incorporador é o maestro da orquestra, é o dono da bola!
O Incorporador Imobiliário é quem terá a ideia de negócio para determinado terreno. Ele é o gestor de contratos, quem tem a visão do todo, encontrando aos profissionais necessários, colocando em prática o conceito de inteligência de mercado para desenvolver produtos nos terrenos e junto a um estudo de viabilidade econômica para garantir o sucesso do negócio.
Quais são as vantagens de fazer uma Incorporação imobiliária?
O principal ponto na Incorporação Imobiliária é fazer a venda antes das despesas. A Lei 4591/64 diz que para vender a ideia você precisa qualificar e caracteriar esta ideia por meio do preenchimento dos quadros da NBR e do Registro da Incorporação. Veremos mais à frente.
Quando aparece uma oportunidade de negócio ou seja, um terreno para incorporação, o primeiro passo é analisar a legislação local, verificar a regularidade do terreno e de seus propriétários. Com inteligência de mercado e análise da concorrência o Incorporador define o melhor Mix de Produto para o terreno e nesta fase contrata ujm arquitetos para fazer um estudo de massa e quadro de áreas. Com estas informações é feito um orçamento parametrizado e o estudo de viabilidade econômica, para validar o resultado do negócio. Neste momento você vai negociar o terreno, em permuta, dinheiro, permuta financeira, permuta com torna etc.
Dica: muitas pessoas compram o terreno sem saber o que vai fazer dele, e sem fazer um cálculo mínimo do VGV. Não façam isso! Primeiro tenha sempre o seu estudo de viabilidade econômica para garantir sucesso na sua negociação de terreno.
Munido destas informação é feito o Business Plan, o seu plano de negócio para apresentar para os investidores, parceiros ou para o banco. Hoje temos um cenário muito favorável para Investidores, pois existe credibilidade no mercado imobiliário e ótimas taxas de retorno para quem no negócio no início do desenvolvimento. Investidores têm interesse em investir no mercado imobiliário agora!
Depois de feita a captação de recursos, é preciso fazer as aprovações legais, fazer o registro da incorporação. A partir do momento em você tem um projeto de arquitetura aprovado na prefeitura, alvará de construção e/ou demolição, os quadros da NBR 2721 preenchidos, memorial de incorporação, minuta da convenção de condomínio, regimento intrno e demais documentos, você faz o Registro da incorporação no Cartório de Registro de Imóveis. Com a obtenção deste registro você recebe o número do RI que te permite fazer o lançamento e a venda das unidades autônomas. Se você captou parte dos recursos com investidores e parte dos recursos com a venda para usuário final, você estará capitalizado com a obra paga. Pode ser que necessite também captar financiamento da produção para complementar o valor.
Mas então carol qual a vantagem da Incorporação Imobiliária?
“A maior vantagem é que até o mometo do lançamento você investiuo mínimo de capital para desenvolver este negócio ou seja, sua exposição de caixa é muito pequeno.”
Na Incorporação trabalhamos com parcerias e é bastante comum pagar todos os projetistas, fornecedores e parceiros em permuta financeira, ou seja, conforme eu vendo as unidades eu pago meus fornecedores. Eu digo que até o lançamento imobiliário o Incorporador investe de 1 a 2% do VGV para viabilidar as vendas deste produto, então é possível movimentar VGVs maiores com um investimento menor.
Concluindo, Incorporação Imobiliária é um negócio extremamente rentável onde o incorporador é um gestor de contratos, gestor de pessoas, quem organiza um fluxo de informação e o fluxo de contratos para que se consiga executar um empreendimento rentável e com a menor exposição de caixa possível. Esta estratégia faz parte do meu curso FORMAÇÃO EM INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA e demais PROGRAMAS DE MENTORIA.
Se você quer aprender sobre este método e desenvolver negócio milionários, esteja comigo na minha IMERSÃO INCORPORADOR PROFISSIONAL, que ocorrerá entre nos dias 28, 29 e 30.11, ao vivo, online e gratuito, sempre ás 20h. Para participar clique no link: https://incorporacaonapratica.com/imersao-incorporador-profissional/
Consegui te ajudar com alguma dúvida? Você pode receber mais sobre esse e outros assuntos sobre o mercado imobiliário marcando a estrela ali em cima à direita para contar pro seu provedor de e-mail que quer receber mais conteúdos. Assim fica mais fácil pra eu garantir que elas cheguem até você, combinado? E compartilhe este email conhecimento bom é conhecimento compartilhado!
Um abraço,
Carolina Caribé.
Incorporação na Prática® – desde 2013.
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