Os Diversos Formatos de Empreendimentos Imobiliários
A Variedade de Produtos Imobiliários A diversidade de formatos na incorporação imobiliária permite aos incorporadores a criação de soluções sob medida para as necessidades de cada mercado e público-alvo. Vamos conhecer alguns dos principais modelos existentes: Os empreendimentos residenciais Os empreendimentos residenciais constituem uma das principais categorias de projetos imobiliários, voltados especificamente para o uso habitacional. A variedade de empreendimentos residenciais permite abranger um amplo espectro de perfis de compradores e investidores, com diferenciais como localização, padrão construtivo, infraestrutura e amenidades oferecidas. Estes empreendimentos podem assumir diversas formas, dentre elas estão: Edifício de Apartamentos: a clássica torre residencial Com diversos apartamentos distribuídos pelos andares, esses empreendimentos podem variar amplamente em termos de padrão, itens de lazer e público-alvo, pois vão desde soluções voltadas para a habitação popular até projetos de altíssimo luxo. Condomínio de Casas: Privacidade e espaço em um ambiente coletivo Loteamentos com casas individuais, mas com áreas comuns do condomínio, como ruas, áreas de lazer e segurança controlada. Ou seja, esse formato permite uma maior sensação de espaço e privacidade, além de agregar valor por meio das benfeitorias comuns. Condomínio de Lotes: Liberdade na construção da casa própria Nesse modelo, é realizada apenas a venda dos lotes, cabendo ao empreendimento a responsabilidade pela infraestrutura e áreas comuns. Em outras palavras esse formato é uma boa opção para aqueles que desejam maior liberdade na construção de suas casas. Os empreendimentos comerciais Os empreendimentos comerciais referem-se a projetos imobiliários desenvolvidos com o objetivo principal de abrigar atividades econômicas e de negócios, com foco em atender às necessidades de empresas, profissionais liberais, investidores e consumidores, oferecendo espaços, infraestrutura e serviços adequados para a instalação e o desenvolvimento de atividades comerciais, industriais, de prestação de serviços e de hospedagem. Esses empreendimentos representam importantes investimentos e geração de renda no setor imobiliário, além de contribuírem para o desenvolvimento econômico e a dinamização de regiões e centros urbanos. Estes empreendimentos podem assumir diversas formas, dentre elas estão: Edifício Comercial: Soluções para o mercado corporativo Prédios dedicados a abrigar salas comerciais, escritórios e ambientes compartilhados, como lobbies e cafés, consequentemente esses empreendimentos são ideais para empresas que buscam um endereço comercial de prestígio. Galeria Comercial: Opções menores para empreendedores Formato semelhante ao Shopping com lojas menores, pois busca atrair empreendedores de menor porte. Shopping: Destinos de lazer Empreendimento com diversas lojas, que podem ser vendidas ou alugadas aos comerciantes. Como resultado esse modelo é fundamental para a criação de destinos e experiências de compra diferenciadas. Hotel com ou sem Bandeira: Oportunidades para investidores Empreendimentos hoteleiros, em que os apartamentos podem ser vendidos a investidores que os alugam para a rede hoteleira. Outras categorias Os empreendimentos de uso misto, o Built to Suit e as multipropriedades são produtos que se encaixam de maneira complementar no universo dos empreendimentos imobiliários. Vamos explorá-los: Uso Misto: A integração de diferentes tipologias São projetos que integram diferentes finalidades em um mesmo complexo, como residencial, comercial e de lazer e permitem a combinação de espaços e serviços, otimizando a utilização do imóvel. Alguns exemplos: condomínios com apartamentos, lojas e áreas de lazer; edifícios com escritórios e unidades residenciais. Built to Suit (BTS): Projetos sob medida para inquilinos específicos São empreendimentos desenvolvidos sob medida para atender às necessidades específicas de um cliente ou inquilino. O projeto é customizado conforme os requisitos do interessado, seja para uso comercial, industrial ou institucional. Permite maior adequação do imóvel às demandas do negócio ou atividade. Multipropriedade ou Time Sharing: Compartilhando destinos de lazer Referem-se a empreendimentos, principalmente de lazer, onde a propriedade é compartilhada por múltiplos proprietários onde os proprietários têm direito de uso do imóvel por períodos determinados, geralmente em sistema de temporadas. Alguns exemplos desse tipo de empreendimento são: resorts, hotéis e condomínios com acomodações de uso fracionado. É importante ressaltar que essa é apenas uma listagem básica dos formatos mais comuns e é fundamental diferenciar a incorporação imobiliária do loteamento, pois este último possui uma legislação específica e não se enquadra no escopo da incorporação. Mas não se preocupe, clique aqui e tenha acesso a um curso completo que irá te mostrar o que é essencial para se desenvolver um produto imobiliário de acordo com as especificações exigidas. Entender a diversidade de formatos disponíveis é crucial para que o incorporador possa selecionar a melhor opção de acordo com o terreno, o público-alvo e as tendências de mercado. Essa versatilidade permite a criação de soluções imobiliárias adaptadas às necessidades de cada região, atendendo a demandas cada vez mais específicas dos consumidores, já que com o conhecimento dessa ampla gama de possibilidades, os incorporadores podem desenvolver empreendimentos que não apenas atendam, mas superem as expectativas do mercado. Se interessou por esse assunto? Então continue acompanhando as publicações, pois logo mais iremos falar sobre cada modelo separadamente e suas particularidades. O MERCADO IMOBILIÁRIO É PARA TODOS! E ELE PODE SER PARA VOCÊ! Um abraço! Carolina Caribé Marques.
O ponto principal de uma Incorporação
A gente sabe que na rotina a nossa realidade de atividades é matar um leão por dia. São muitos itens para desenvolver uma Incorporação e quase não temos tempo para pensar em soluções inovadoras ou para criar e transformar os processos para que eles realmente funcionem. Mas é preciso ter essa organização para diminuir o tempo das atividades operacionais, organizar o fluxo e começar a ter eficiência de projetos. Quando começamos a criar uma empresa, é preciso dedicar um tempo criando esse fluxo organizacional, criar padrões eficazes e os procedimentos corretos. Depois que esse fluxo é criado, você passa menos tempo na operação e mais tempo focado em crescimento, em lucro e expansão. É preciso ter um Planejamento Estratégico! Mas por onde começar a organizar tudo isso?! Comece pelo prioritário: entender e desenhar a sua Missão, Visão e Valores. Para onde você quer ir? Qual lugar quer alcançar? O que você quer pra sua empresa em um, dois, três, dez anos?! Olhe para esses sonhos todos os dias para lembrar qual a chegada desse caminho, que não é uma linha reta, mas que está sendo percorrido. Quem é responsável por essa tarefa? Os donos e diretores dessa empresa. Se a empresa é sua, mesmo que ainda seja pequena, essa responsabilidade também é sua. Você precisa entender onde vai alocar esse tempo para cumprir esta tarefa. Como fazer para realizar esses sonhos e metas? É hora de dividir o seu planejamento estratégico em duas etapas: planejamento tático e planejamento operacional. O planejamento tático é o que vai proporcionar as ferramentas para você criar o seu planejamento operacional. Planejamento tático é o planejamento por marketing, obra, projeto, contratos. Então, temos um sonho! Quero fazer 45 milhões de VGV no próximo ano. Como chegar a esses 45 milhões? É preciso investir em marketing, melhorar minha engenharia, começar a construir como isso vai ajudar a chegar no plano inicial. Anote aí! Na hora que você estiver desenvolvendo o seu planejamento tático, esse é o momento que terá que ser dito o que é preciso fazer para chegar nos 45 milhões. Planejamento operacional são as atividades que serão desenvolvidas. Então, quando falamos sobre o planejamento tático, estamos dizendo que a cada 3 meses terão que ser desenvolvidas tais atividades e no planejamento operacional estamos dizendo quem vai desenvolver cada uma delas e em quanto tempo. Essa é a hora de desenvolver um check list, o cronograma do projeto. É o momento de criar os templates, as diretrizes de projetos, os contratos padrões que trarão economia de tempo. Basicamente, organizar a casa pra ter menos tempo na parte operacional. Quando ele estiver pronto, será possível trabalhar solicitando exatamente o necessário para o projetista, o advogado, o corretor, etc. Fazendo um planejamento estratégico a longo prazo também pede que a cada ano você revisite esse planejamento para acompanhar o alcance das suas metas. Anote aí! Não esqueça de analisar os fatores externos e internos dentro da empresa. Quando olhar para o desenho da sua missão, visão e valores e também os seus objetivos pessoais e profissionais, todo esse conjunto precisa ser avaliado pela meta smart e pela análise SWOT. Hora das regrinhas! Para facilitar o seu planejamento tático, temos uma regra que se chama 5W2H. O significado dela é: What (o que), Why (por que), Where (onde), When (quando), How (como), How Much (quanto custa). Quando armamos o planejamento de uma empresa, olhamos para os objetivos e nos organizamos para alcançar eles. Vamos ao exemplo prático: WHAT – O que eu quero? Quero fazer 45 milhões de lançamentos. WHY – Por que? Porque, segundo o meu planejamento estratégico, se eu fizer 45 milhões por ano, conseguirei crescer a minha empresa a cada 5 anos, expandir a minha equipe e aumentar o meu retorno. WHERE – Onde? O local onde eu quero empreender, mas pode ser também quais ferramentas que eu preciso para alcançar o VGV de 45 milhões. Ex: Preciso aumentar minha equipe, comprar softwares de gestão, contratar consultoria e fazer o meu curso. WHEN – quando eu quero fechar os 45 milhões? Até o final do ano corrente. Você tem uma data, uma linha do tempo pra fazer isso. HOW – Como fazer isso? Para alcançar um VGV de 45 milhões, é preciso parcerias. Então é buscar uma construtora parceira pra fazer essa obra e investidores porque sozinho não é possível ter uma exposição tão alta. HOW MUCH? Quanto custa? Qual vai ser a minha exposição? Eu consigo alcançar sozinho? Se não, é preciso buscar investidores. Depois do planejamento tático feito, é o momento de desenvolver o planejamento operacional para visualizar quais são os métodos e processos. Então, qual é o método que vou usar? Dica: Se todos esses passos que nos dão a oportunidade de visualizar todo o negócio não forem seguidos quando tivermos a ideia de um projeto, se não for cronometrado com um método de início, meio e fim, há uma grande probabilidade de você ter problemas, chegando inclusive a não entrega desse lançamento. Crie o seu fluxograma com o seu cronograma de atividades e lançamentos, com a coordenação de projetos, compatibilização, etc. Mas qual é o objetivo desses dois planejamentos? Gerar eficiência para empresa com eficiência de retorno financeiro. Não importa o tamanho da sua empresa, esse é um caminho seguro para que você consiga cumprir com suas metas ao final de um ciclo. Dica: Não se preocupe se você não tem habilidades para planejar. Esse é o momento para contratar uma consultoria de planejamento para te ajudar a enxergar e desenhar as suas metas, missão, visão e valores. Não deixe na responsabilidade do acaso, porque o sucesso do seu negócio vai depender de você! Toda empresa precisa ter suas metas de vendas, de lançamentos, de distrato, de velocidade de obra, de orçamento e de realizado. Todas essas
Existe diferença entre Produtos MAP – Médio e Alto padrão?
Você está no lugar certo para aprender mais sobre o mercado imobiliário. No artigo de hoje vamos falar sobre Produtos MAP – Médio e Alto Padrão na Incorporação Imobiliária. Vamos começar?! O primeiro passo importantíssimo é saber como classificar cada um. No Médio Padrão, de modo geral, ele tem metragem 60 ou 80 metros quadrados com uma eficiência de projeto. Derivar para texto que explica sobre eficiência de projeto ou curso. Quando falamos em produto médio padrão, a eficiência de projeto está em volta de 55 a 70%, significando que 55% do construído será vendido, diferente das métricas de um produto popular, em que as vezes 90% do que é construído pelo empreendimento é vendido. O MAP tem áreas comuns, tem circulação, às vezes tem o pé direito duplo. O valor do ticket médio de venda do m² no Brasil é R$7.455,00 em um valor geral, tendo claro, sua diferenciação por estados. Então, o ticket médio de produtos médio padrão é de 447 mil a 600 mil reais o metro quadrado e esse tipo de projeto costuma fazer uma captação até as chaves de 30% e 70% do valor do imóvel. Ele é um produto que será majoritariamente financiado, pois a maioria das pessoas que compram pagam chaves semestrais, mensais, anuais e o restante financia. Esse produto normalmente tem dois a três quartos com e sem suíte, com varanda. Tem lazer completo e normalmente existe uma empresa administradora que vai administrar o condomínio desse empreendimento. Esse é o conceito de médio padrão. Dica: quando o incorporador desenvolve o produto MAP médio ou alto padrão ou luxo numa região que ainda não tem esse tipo de produto, tanto os corretores, os parceiros, como o próprio mercado terá que ser educado. Um trabalho de marketing precisará ser feito para que essa região passe a entender como funcionará o seu produto. Agora vamos falar de alto padrão e luxo. Um produto de alto padrão tem as metragens quadradas normalmente partindo de 180, 190 metros quadrados. Também encontramos apartamentos de 250, 550, de 1000 metros quadrados. E quando falamos de apartamentos de luxo, o céu é o limite. Encontramos triplex, de 1500 metros quadrados e por aí vai. O importante é saber que quando falamos em luxo ele será um produto que vai começar em 180 metros quadrados, com uma eficiência de projeto de 40 a 50%. Por que? É um produto que, por exemplo, terá corredores largos, um pé direito triplo, um arco na recepção, um espaço de concierge, praças, um lazer muito mais voltado para espaço amplos abertos que não serão vendidos mas agregarão valor ao produto. Essa é a diferença quando a gente fala de eficiência de projeto. Na maior parte das vezes, vender menos área não é ruim, pois significa que eu tenho áreas privativas com o valor agregado. Você venderá o conceito de exclusividade. O ticket médio de um produto de alto padrão é a partir de R$1.800.000, R$2.000.000,00, R$4.000.000,00. Já os produtos de luxo são produtos que custam R$10 milhões, R$15 milhões. No imóvel de incorporação, o preço de venda do metro quadrado vai de 15 mil até 65 mil reais o metro quadrado. E qual é o formato padrão deste produto? Eles são maiores, podendo ter de 3 a 4 suítes, mas também não é incomum termos produtos com 5, 6 suítes, duplex, triplex, com lazer individual, muda um pouco o escopo do produto. Enquanto no médio padrão falamos de um lazer completo super bacana, no produto de alto padrão e no produto de luxo falamos em lazer individual, com áreas comuns, com acabamento de alto padrão, mas perdendo um pouco o conceito da piscina comum. Ele se torna mais um lazer exclusivo individual, tem piscina com borda infinita, com vista privilegiada, etc. O que mais que a gente separa entre o produto de médio padrão para o produto de alto padrão e luxo? A localização do produto de alto padrão e luxo é ímpar. É aquele terreno, é aquela localização com vista premiada, com visual, com vista para o mar, etc. Anote aí! Uma outra coisa muito interessante é que 90% dos consumidores de alto padrão e luxo são consumidores finais. Então, investidor que quer investir para ter renda, investe em produto de médio padrão, ele não investe de alto padrão ou luxo. 90% de quem adquirir o produto de luxo alto padrão é o morador, é a pessoa que vai morar ali. Por que isso é importante? Porque aí faz sentido trabalharmos com personalização, com todo tipo de alteração possível. Então, é o tipo de produto em que as vezes a obra é um pouco mais lenta, porque se trabalha com exclusividade, com características personalizadas. Às vezes, você vai contratar o arquiteto que vai fazer o projeto de interiores. Algumas incorporadoras dão a opção de entregar o projeto no osso, para que o cliente contrate o arquiteto e faça o projeto de detalhamento de interiores. Quando entregamos o empreendimento nas chaves, o projeto já está entregue, inclusive com esse projeto de arquitetura de interiores personalizado. Em um produto de alto padrão e um produto de luxo é comum que o incorporador busque arquitetos renomados, que busque certificação, que busque premiação. Pode ser que o dono queira um arquiteto que vai desenvolver o projeto que vá ganhar um prêmio internacional. Alerta oportunidade! Quais são as nossas oportunidades para o segmento de MAP médio e alto padrão? É uma opção de investimento para os investidores que trabalham com renda fixa. Quando falamos de map, e aí falamos em médio padrão, é um tipo de produto que pode ser apresentado como opção de investimento. Então, você não pode só pensar no cliente, no usuário final. Você tem que pensar naquela pessoa que hoje está investindo num tipo de investimento que não está dando retorno. Você terá que vender com segmentação de comunicação. Terá que começar a criar essa inteligência atual de anúncios no marketing digital, no Instagram, no YouTube, no Twitter, no Facebook, no próprio Google