Incorporação

Estudo de Viabilidade Econômica para a Incorporação Imobiliária

EVE IP - ESTUDO DE VIABILIDADE PARA A INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA INCORPORAÇÃO NA PRÁTICA 1
Escrito por IP

Por: Carolina Caribé

Os estudos de viabilidade econômica são uma forma de simular o resultado de empreendimentos imobiliários antes de iniciar o seu desenvolvimento a fim de verificar sua rentabilidade, adequação à situação do mercado e ao planejamento estratégico da empresa.

Costumo dizer em minhas mentorias e cursos que não existe um “terreno ou empreendimento ruim”, o que existe é um terreno ou empreendimento desalinhados com o planejamento estratégico da empresa. E este é o primeiro passo antes de se fazer um estudo de viabilidade econômica de um empreendimento imobiliário, o Planejamento Estratégico (falaremos mais sobre isso em outro post).

Definido o planejamento estratégico da empresa com as metas para curto, médio e longo prazo é que se poderá então tomar a decisão sobre a qualidade ou não de um investimento para a incorporadora.

O Estudo de Viabilidade normalmente é realizado com o uso de planilhas de excel modeladas pelo próprio empreendedor ou através de programas específicos que estão disponíveis no mercado. São inseridas as transações ocorridas no decorrer do empreendimento, ou seja, 1. receitas, 2. custos e despesas; e são inseridas as 3. expectativas de comportamento do mercado e do desempenho do empreendimento. Os resultados do estudo são medidos a partir de 4. indicadores.

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VGV e Budget:

Este estudo irá apresentar dentre outras coisas o VGV ou seja, o Valor Geral de Vendas das áreas privativas são os valores recebidos com a venda das unidades autônomas. Por isso é importante fazer um estudo de massa e quadro de áreas que apresente um produto imobiliário com eficiência de projeto adequado à tipologia escolhida (Quer saber como fazer? Clique aqui).

Com a definição do VGV é possível então fazer a divisão deste VGV em um Budget para cada grupo de atividade que compõe a incorporação como no exemplo a seguir:

o que é vgv e budget na incorporação imobiliária incorporação na prática

o que é vgv e budget na incorporação imobiliária incorporação na prática 2

Os Indicadores:

1. Receitas

As receitas em um empreendimento imobiliário são os valores recebidos com a venda das unidades autônomas ou seja, as áreas privativas. As vendas podem ser à vista, financiadas (por meio de um banco financiador pela com a própria empresa incorporadora) ou em um sistema misto onde a Incorporadora financia o cliente até a entrega das chaves e depois faz o repasse deste cliente para um banco. Este último caso é o mais comum para venda de imóveis no Brasil e a garantia se dá por meio de alienação fiduciária (saiba mais aqui).

Neste tipo de venda normalmente uma parte do recebimento é feito no ato da venda, o que chamamos de entrada. Uma segunda parte é paga durante as obras em parcelas mensais, semestrais e anuais, e a terceira e maior parte é paga no momento da entrega de chaves, qunado ocorre o chamado repasse, onde o cliente, até então financiado pela construtora, passa a ser financiado pelo banco.

Neste momento o banco repassa o valor a ser financiado para a Construtora e cuida das cobranças dos pagamentos do financiamento junto ao cliente. Por isso, o término da obra no prazo é crucial para a saúde do empreendimento, além é claro da importância para os clientes. Fazer uma boa análise de crédito no ato da venda do imóvel é fator crucial para que no momento do repasse este cliente tenha saúde financeira necessária para ser financiado pelo banco, caso contrário ocorrerá o chamado distrato e esta unidade voltará para as mãos do Incorporador gerando prejuízos.

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2. Custos e Despesas

Os principais custos e despesas na atividade imobiliária são:

  • Aquisição do terreno;
  • Análises ambientais e investigação de solo;
  • Contratação de projetos de arquitetura e complementares;
  • Custo da Obra (construção/ demolição);
  • Taxas para obter aprovação do empreendimento nos órgãos públicos;
  • Contratação de assessorias, advogados e eventuais consultorias específicas;
  • Marketing e publicidade;
  • Comissões de vendas;
  • Impostos;
  • Entre outros.

3. Expectativas de comportamento do mercado e do desempenho do empreendimento

Para fazer o estudo de viabilidade, é necessário estimar como o mercado vai se comportar, e como o empreendimento irá se comportar neste cenário.

Algumas informações importantes são:

  • Taxa de inflação prevista para o período de lançamento até entrega da obra;
  • Velocidade de vendas de produtos semelhantes da concorrência;
  • Prazo para fazer o lançamento do empreendimento e o início das vendas;
  • Prazo para o término de obras;
  • Entre outros.

4. Indicadores de resultado

A qualidade do investimento é medida através de indicadores:

  • Taxa interna de retorno (TIR): É uma medida equivalente utilizada em análises de qualidade de investimento, que mede o resultado do empreendimento, relacionando-o com o investimento total necessário e o tempo correspondente em que ocorrem investimentos e retornos. Este indicador é muito usado para hierarquizar empreendimentos quanto à sua atratividade de investimento. OU SEJA: é uma taxa que mede rentabilidade, e pode ser comparada à taxas de outros empreendimentos, taxas de remuneração de fundos de investimento e até mesmo da própria poupança!
  • Margem de lucro: É o percentual de lucro sobre a receita de vendas. OU SEJA: mede a proporção do que é lucro em relação ao total recebido. Cada empresa possui porcentagens de lucro para cada tipologia de empreendimento.
  • Valor Presente Líquido (VPL): Traduz a valor presente o resultado de um fluxo de custos e receitas, fazendo uso de uma taxa de desconto, que é o custo de capital do empreendedor. OU SEJA: é o lucro do empreendimento calculado à valor presente, no dia de hoje, em valor de moeda atual. Os lucros dos empreendimentos só podem ser comparados se estiverem em uma mesma moeda, ou seja, à valor presente na mesma data.
  • Payback: É a medida de tempo que indica o prazo em que o investimento em um projeto é recuperado. OU SEJA: é o tempo necessário para que o empreendimento passe a gerar lucro, pois até a data do payback, as receitas que entravam em caixa estavam ‘pagando’ o investimento.
  • Exposição de caixa: Indica o investimento exigido pelo empreendimento, por parte do empreendedor. OU SEJA: é o todo o investimento que é feito pelo empreendedor antes do empreendimento passar a se pagar sozinho e gerar lucro.

5. Análises de risco

Por fim, um estudo de viabilidade bem feito precisa de análises de risco. O empreendedor simula situações em que as expectativas de comportamento do empreendimento não sejam atendidas. Ou seja, é preciso verificar quais serão os resultados se a variação da inflação for maior do que a estimada, ou ainda, se houver um estouro em custos ou atraso na entrega da obra. O risco do empreendimento se torna maior quando os resultados mudam muito em função dessas modificações de comportamento e é preciso estar preparado para tomar decisões rápidas a fim de mitigar ou até impedir estes riscos.

6. Decisão

Comparando os indicadores de resultado, o risco de diferentes empreendimentos (em um mesmo terreno, ou não) e o planejamento estratégico da empresa, o incorporador tomará a decisão sobre aquele que considerar mais rentável, com risco aceitável e mais adequado ao planejamento estratégico da empresa.

E você?

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