Incorporação

O que é Incorporação Imobiliária?

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Escrito por IP

Por: Carolina Caribé

Você sabe o que é Incorporação Imobiliária?

Incorporação Imobiliária é a união de um terreno a um empreendimento imobiliário dividido em UNIDADES AUTÔNOMAS, vinculadas a FRAÇÕES IDEAIS, registradas em cartório de imóveis por matrículas individualizadas com objetivo de promover a venda.

Comecemos pelo significado da palavra incorporar. Incorporar é a ideia de unir, reunir ou juntar duas ou mais coisas em uma única. Quando levamos esse conceito para a construção civil, estamos falando de unificar um terreno a um edifício. Incorporação Imobiliária é, portanto, o ato de empreender um projeto imobiliário. É quando alguém – pessoa física ou jurídica, se compromete a construir um edifício ou um conjunto deles, com apartamentos e áreas comuns. Podendo esse alguém comercializar as unidades em fase inicial de projeto, ou seja, na planta ou durante a fase de construção do empreendimento. Lembrando que para se configurar incorporação imobiliária é necessário existir a venda.

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Histórico

No Brasil, até 1960, a incorporação imobiliária ocorria de duas formas:

Na primeira, o empreendedor localizava um terreno, sugeria o pagamento deste em participação nas vendas das unidades imobiliárias (permuta), contratava um construtor que orçava, fornecia projetos e executava a obra. Com esse orçamento, o empreendedor precificava e colocava as unidades a venda no mercado. Com estas vendas os envolvidos eram remunerados.

Na Segunda maneira, as pessoas se uniam para fazer um edifício, com o objetivo de morar, vender ou alugar. Faziam uma sociedade e se comprometiam a pagar um valor X em parcelas, a fim de executar a obra.

Porém nas duas maneiras acima ninguém ficava legalmente responsável pelo negócio.

Leis

A Lei 4.591/64, chamada Lei dos Condomínios e das Incorporações, vem para corrigir estas deficiências. Ela determina os deveres e direitos dos clientes e incorporador, dando maior segurança às partes e ao mercado de uma forma geral.

A Lei 9.514/97 dispõe, dentre outros temas, sobre a Alienação Fiduciária. A mesma define em seu artigo 22, alienação fiduciária como “o negócio jurídico onde o devedor (ou cliente), como garantia, contrata a transferência ao credor (ou incorporador), da propriedade do imóvel” ou seja, o incorporador passa a ter a propriedade do bem até a completa quitação da dívida pelo cliente, sendo cobrada multa de até 1% do valor do imóvel em contrato, facilitando a cobrança no caso de não cumprimento do contrato.

E por fim, a Lei 10.931/04 que trata do patrimônio de afetação e veio como resposta ao Famoso caso Encol, onde as obras ficaram inacabadas por desvio de dinheiro. Com esta lei o Incorporador aparta os bens do empreendimento em questão dos bens da Incorporadora. Com esta lei aumenta-se a segurança do negócio e a garantia de que as empresas cumpram com o compromisso de entregar as obras. Vale lembrar que o incorporador pode escolher adotar ou não esta lei. Por ser uma lei de aplicação facultativa ao incorporador, o governo decidiu, em 2013, incentivar sua adesão, com a redução do Regime Especial de Tributação (RET) de 6% para 4% da receita mensal recebida, em tributos e contribuições, o qual corresponderá ao pagamento mensal unificado do seguinte: Imposto de Renda das Pessoas Jurídicas (IRPJ); Contribuição para os Programas de Integração Social e de Formação do Patrimônio do Servidor Público (PIS/PASEP); Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL); e Contribuição para Financiamento da Seguridade Social (COFINS). Para empreendimentos de interesse social o valor é de apenas 1%.

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O que é Incorporação Imobiliária?

Quando você identifica um terreno e une à ele um empreendimento imobiliário organizado em unidades autônomas (áreas privativas que serão comercializadas como lojas, apartamentos, salas comerciais, vagas de garagem etc) e áreas comuns configuradas em condomínio edilício que será instituído na assembléia de constituição de condomínio. Além disso, todas estas unidades autônomas deverão possuir frações ideais (calculadas no quadro da NBR 12721) vinculadas a uma matrícula registrada em cartório de imóveis.

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