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Quadros da NBR 12721 | O que são e como preencher?

NBR 12721 QNBR IP
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Por: Carolina Caribé

Esta Norma fixa as condições exigíveis para avaliação de custos unitários e preparo de orçamento de construção para incorporação de edifício em condomínio.

*veja no final do post como aprender a preencher OU CLIQUE AQUI!

O que diz a NBR 12721

A Lei 4.591, chamada Lei dos Condomínios e das Incorporações, impõe exigências consubstanciadas, especialmente nos artigos 28, 31, 32, 39, 48, 51, 53, 54, 55, 59, 60, 65 e 66, com o propósito de definir as responsabilidades dos diversos participantes das incorporações e as condições técnicas e econômicas em que estas se realizam, para a alienação (venda) total ou parcial da edificação ou conjunto de edificações.

Nesse propósito, assume especial significado a implantação de regras que conduzam à definição inconfundível do objeto de transação: a unidade autônoma e a edificação que a contém. Paralelamente, ganha também importância a implantação de regras que permitam uma adequada estruturação financeira das incorporações, estabelecendo um mecanismo de comparação entre preços da transação e valores de custo da construção avaliados de acordo com o disposto nesta Norma.

A caracterização da unidade autônoma é alcançada pelo arquivamento no Registro de Imóveis do projeto aprovado pelas autoridades (art. 32, alínea d); da discriminação das áreas de construção (art. 32, alínea c) e do memorial descritivo das especificações (art. 32, alínea g). O mecanismo comparativo inicia-se no lançamento da incorporação, quando a lei obriga a uma avaliação do custo global da obra, a qual deve ser entendida como o custo perfunctoriamente avaliado da edificação, nele incluídas todas as despesas relativas às obras complementares e as necessárias à colocação do empreendimento em condições de uso.

Em virtude da inexistência de projeto construtivo completo, nessa altura do processo, essa avaliação deve ser feita através de um procedimento matemático simplificado e a partir dos “custos unitários básicos”, popularmente conhecido como CUB (acesse aqui o CUB do seu Estado), fornecidos, para o metro quadrado, pelos Sindicatos Estaduais da Construção Civil. Em conseqüência, e somente para os efeitos de cálculo desses “custos unitários básicos”, cabe, nesse estágio, a consideração de um número reduzido de projetos-padrão.

Os custos unitários básicos para cada projeto-padrão devem ser calculados mensalmente pelos sindicatos, por processo expedito de atualização de preços, adotando-se para tanto lotes de materiais de mão-de-obra, representativos de custo de edifícios padronizados. Os custos unitários básicos são, portanto, destinados a fins exclusivamente comparativos, no início das incorporações.

Incorporado o empreendimento, o legislador obriga à introdução de orçamento da construção, nos instrumentos de contratação desta construção com as firmas construtoras (arts. 59 e 60). Os orçamentos devem ser feitos com o emprego das composições de custo, de uso corrente ou homologados pelos Sindicatos Estaduais da Construção Civil. Consideram-se composições de uso corrente aquelas publicadas em livros ou revistas técnicas.

Projetos-padrão para cálculo de CUB:

*veja no final do post como aprender a preencher OU CLIQUE AQUI!

Clique aqui para ver a lista completa

cub projetos padrão quadros nbr incorporação na prática

O que NÃO ENTRA no CUB?

Muita gente fica na dúvida sobre o que entra ou não no cálculo do CUB feito pelos sindicatos, então segue aqui a lista de todos os itens que não são contabilizados no cálculo mas que devem ser levados em conta na determinação dos preços por metro quadrado da construção (orçamento da obra), de acordo com o estabelecido no projeto e especificações correspondentes a cada empreendimento:

  • Fundações especiais;
  • Elevadores;
  • Instalações de ar-condicionado, calefação, telefone interno, fogões, aquecedores, playgrounds, equipamento de garagem, ;
  • Obras complementares de terraplenagem, urbanização, recreação, ajardinamento, ligações de serviços públicos, ;
  • Despesas com instalação, funcionamento e regulamentação do condomínio, além de outros serviços especiais;
  • Outras despesas indiretas;
  • Impostos e taxas;
  • Projeto, incluindo despesas com honorários profissionais e material de desenho, cópias, ;
  • Remuneração da construtora;
  • Remuneração do incorporador.

Conhecendo os Quadros da NBR 12721

*veja no final do post como aprender a preencher OU CLIQUE AQUI!

O objetivo desta norma é fixar o procedimento pelo qual são calculadas as áreas globais dos edifícios e as áreas das unidades autônomas que as compõem, tendo em vista o disposto na letra “e” do art. 32, da Lei 4.591. As áreas das edificações e das unidades autônomas que as compõem ou de qualquer de suas dependências são indicadas em metros quadrados, obedecendo sua medição ou avaliação conforme esta norma.

Com esta Norma é possível fazer a estimativa dos custos de construção que devem ser arquivados no Registro Geral de Imóveis pelo incorporador, feita com auxílio dos quadros III e IV, e a partir dos “custos unitários básicos” correspondentes aos projetos-padrão definidos nesta Norma e mensalmente divulgados pelos Sindicatos Estaduais da Construção Civil e das áreas de construção como citado acima.

Fração Ideal: Além disso, no quadro II coluna 31 é calcula a fração ideal de cada unidade imobiliária. A fração ideal é representada como uma quota percentual que se atribui a cada unidade autônoma de um empreendimento imobiliário subordinado à lei 4591, de 1964. Ela corresponde ao coeficiente ao qual o respectivo condômino tem direito a sobre o terreno e o conjunto arquitetônico. A fração ideal é expressa sob forma decimal ou ordinária.

>>Fração ideal: Aprenda o que é e como calcular neste post!

Veja abaixo alguns dos quadros que compõe esta NBR:

INFORMAÇÕES PRELIMINARES

informações preliminares quadro nbr 12721 incorporação na prática

QUADRO I – Cálculo das áreas dos pavimentos e da área global

quadro I nbr 12721 incorporação na prática

QUADRO III – Avaliação do custo global e unitário da construção

quadro III nbr 12721 incorporação na prática


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NBR 12721 QNBR IP

 


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